{"id":35110,"date":"2025-03-28T17:43:17","date_gmt":"2025-03-28T17:43:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rbcroyalbank.com\/fr-ca\/?post_type=rbc_my_money_matter&#038;p=35110"},"modified":"2025-03-28T17:43:18","modified_gmt":"2025-03-28T17:43:18","slug":"renovation-de-batiment-commercial-en-apprendre-sur-le-rendement","status":"publish","type":"rbc_my_money_matter","link":"https:\/\/www.rbcroyalbank.com\/fr-ca\/mes-finances-dabord\/entreprises\/conseils-daffaires-appropries\/secteur-commercial\/renovation-de-batiment-commercial-en-apprendre-sur-le-rendement\/","title":{"rendered":"R\u00e9novation de b\u00e2timent commercial : en apprendre sur le rendement"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"wp-block-rbc-rbc-block drop-shadow pos-rel top-line-blue block-wpr  mar-b-hlf\">\n<div class=\"wp-block-rbc-rbc-block-inner-block block-inner pad-b-hlf\">\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-tlpl\">TLPL<\/h4>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-rbc-list is-style-blue-disc\">\n<li class=\"wp-block-rbc-list-item\">\n<p>L\u2019int\u00e9r\u00eat pour les r\u00e9novations durables en immobilier commercial ne cesse de cro\u00eetre, mais les gestionnaires immobiliers ont parfois de la difficult\u00e9 \u00e0 d\u00e9gager un retour sur investissement attrayant.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-rbc-list is-style-blue-disc\">\n<li class=\"wp-block-rbc-list-item\">\n<p>Au-del\u00e0 des \u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie, ces r\u00e9novations s\u2019int\u00e8grent d\u00e9sormais aux strat\u00e9gies de gestion des risques, dans un march\u00e9 o\u00f9 la r\u00e9silience climatique devient cruciale.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-rbc-list is-style-blue-disc\">\n<li class=\"wp-block-rbc-list-item\">\n<p>Disposer de donn\u00e9es pr\u00e9cises sur le cycle de vie des syst\u00e8mes d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 permet de cerner des pistes d\u2019\u00e9conomies et d\u2019optimiser les investissements \u00e0 long terme.<\/p>\n<\/li>\n\n\n\n<li class=\"wp-block-rbc-list-item\">\n<p>Des programmes financiers comme les programmes de subvention, de pr\u00eat ou de remboursement de cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t \u00e0 l\u2019investissement du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral peuvent r\u00e9duire les co\u00fbts initiaux des travaux.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n<p>\u00a0<\/p>\n<p>Fin f\u00e9vrier, RBC et Deloitte ont r\u00e9uni \u00e0 Toronto des experts en immobilier commercial pour discuter des pratiques gagnantes permettant aux gestionnaires immobiliers d\u2019optimiser la rentabilit\u00e9 des r\u00e9novations durables.<\/p>\n<p>Selon Colin Guldimann, directeur g\u00e9n\u00e9ral, <a href=\"https:\/\/www.rbcroyalbank.com\/fr\/entreprises\/conseils\/solutions-de-finance-durable-secteur-commercial.html\">Finance durable<\/a> \u00e0 RBC et animateur de la table ronde, malgr\u00e9 l\u2019int\u00e9r\u00eat croissant pour les r\u00e9novations durables, leur mise en \u0153uvre reste limit\u00e9e par la difficult\u00e9 de garantir leur rentabilit\u00e9 dans un contexte d\u2019incertitudes \u00e9conomiques et politiques. En gros, les avantages sur le plan financier des r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques ne sont pas toujours au rendez-vous.<\/p>\n<p>\u00ab\u00a0Beaucoup d\u2019investisseurs y r\u00e9fl\u00e9chissent, mais peu se lancent dans des r\u00e9novations majeures, car trouver des actifs o\u00f9 ces investissements sont financi\u00e8rement viables s\u2019av\u00e8re parfois difficile\u00a0\u00bb, explique-t-il.<\/p>\n<p>Les experts ont partag\u00e9 leur exp\u00e9rience et les meilleures pratiques pour assurer la viabilit\u00e9 financi\u00e8re des r\u00e9novations commerciales durables.<\/p>\n<h2><b>1. Les r\u00e9novations sont \u00e0 la fois une occasion d\u2019affaires et une strat\u00e9gie d\u2019att\u00e9nuation du risque pour les propri\u00e9taires immobiliers.<\/b><\/h2>\n<p>Selon M.\u00a0Guldimann, les \u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie repr\u00e9sentent le meilleur levier pour r\u00e9cup\u00e9rer ces co\u00fbts importants, car elles s\u2019accumulent sur l\u2019ensemble de la dur\u00e9e de vie d\u2019un \u00e9quipement performant.<\/p>\n<p>Les r\u00e9novations offrent \u00e9galement d\u2019autres occasions de cr\u00e9ation de valeur. Bien que cela d\u00e9pende de l\u2019actif et de son emplacement, M.\u00a0Guldimann souligne que certains segments de client\u00e8le sont pr\u00eats \u00e0 payer une prime pour des immeubles durables, tandis que d\u2019autres refusent tout simplement de louer un b\u00e2timent ne respectant pas certaines normes\u00a0:<\/p>\n<blockquote>\n<p>\u00ab Par exemple, \u00e0 Toronto, les espaces de bureaux sans certification de durabilit\u00e9 se louent de plus en plus difficilement. Les locataires tiennent tout simplement \u00e0 ces caract\u00e9ristiques. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>\u00a0<\/p>\n<p>De plus, les biens immobiliers de cette cat\u00e9gorie d\u2019actifs qui n\u2019\u00e9voluent pas avec ces tendances s\u2019exposent \u00e0 un risque financier accru. \u00c0 l\u2019inverse, les projets qui permettent d\u2019atteindre des <a href=\"https:\/\/www.cagbc.org\/fr\/notre-travail\/certifications\/leed\/\">certifications comme LEED<\/a> peuvent g\u00e9n\u00e9rer des retours significatifs.<\/p>\n<p>\u00ab\u00a0Le climat \u00e9volue, ce qui a des r\u00e9percussions sur les temp\u00e9ratures, les vagues de chaleur, les inondations et les incendies de for\u00eat \u00e0 travers le pays. Ces actifs, ancr\u00e9s \u00e0 un emplacement fixe, sont donc particuli\u00e8rement expos\u00e9s \u00e0 ces risques physiques, explique M.\u00a0Guldimann. Int\u00e9grer des mesures de r\u00e9silience dans les r\u00e9novations peut aider \u00e0 att\u00e9nuer certains de ces risques physiques.\u00a0\u00bb<\/p>\n<p>L\u2019\u00e9valuation de la viabilit\u00e9 financi\u00e8re des r\u00e9novations de b\u00e2timents commerciaux doit int\u00e9grer \u00e0 la fois les b\u00e9n\u00e9fices imm\u00e9diats, comme les \u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie, et la gestion des risques de march\u00e9 et des risques physiques.<\/p>\n<h2><b>2. Collecter des donn\u00e9es pour \u00e9valuer le rendement des b\u00e2timents et rep\u00e9rer les occasions strat\u00e9giques <\/b><\/h2>\n<p>Pour ceux qui souhaitent am\u00e9liorer l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique d\u2019un b\u00e2timent, la premi\u00e8re et principale \u00e9tape consiste \u00e0 r\u00e9aliser une \u00e9valuation technique des syst\u00e8mes existants, que ce soit pour un bien individuel ou un portefeuille immobilier.<\/p>\n<p>\u00ab\u00a0Pour bien planifier une r\u00e9novation, disposer de donn\u00e9es pr\u00e9cises s\u2019av\u00e8re indispensable, car on doit souvent remplacer un syst\u00e8me m\u00e9canique \u00e0 faible co\u00fbt par un mod\u00e8le plus cher\u00a0\u00bb, explique M.\u00a0Guldimann. Il ajoute que ces \u00e9valuations r\u00e9v\u00e8lent fr\u00e9quemment des inefficacit\u00e9s, notamment des \u00e9quipements dont la capacit\u00e9 exc\u00e8de les besoins r\u00e9els. \u00ab\u00a0Si vous pouvez r\u00e9duire la taille du syst\u00e8me de remplacement, vous pouvez \u00e9conomiser une grande partie de la prime de capital. Pour y parvenir, conna\u00eetre la capacit\u00e9 r\u00e9ellement utilis\u00e9e par le b\u00e2timent est primordial.\u00a0\u00bb La modernisation des syst\u00e8mes obsol\u00e8tes pourrait \u00e9galement r\u00e9duire les co\u00fbts d\u2019exploitation et accro\u00eetre les \u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie.<\/p>\n<p>Les participants ont toutefois soulign\u00e9 l\u2019importance de prendre en compte la dur\u00e9e de vie compl\u00e8te de l\u2019actif avant d\u2019envisager une r\u00e9duction de capacit\u00e9. Par exemple, une <a href=\"https:\/\/www.toronto.ca\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/949f-TorontosCurrentandFutureClimate-REPORT-Final.pdf\">\u00e9tude r\u00e9cente de l\u2019Office de protection de la nature de Toronto et de la r\u00e9gion<\/a> indique que la ville conna\u00eetra un climat plus chaud et plus humide dans les d\u00e9cennies \u00e0 venir. Les infrastructures ayant une dur\u00e9e de vie de plusieurs d\u00e9cennies devront donc \u00eatre construites pour r\u00e9sister \u00e0 ces changements environnementaux.<\/p>\n<h2><b>3. \u00c9tablir son calendrier de r\u00e9novation en fonction de son cycle de planification des investissements et des cycles de vie des syst\u00e8mes<\/b><\/h2>\n<p>La rentabilit\u00e9 d\u2019une r\u00e9novation durable repose souvent sur la cat\u00e9gorie d\u2019actifs, la structure de location et le cycle de vie des syst\u00e8mes en place.<\/p>\n<p>\u00ab\u00a0Pour r\u00e9ussir leurs r\u00e9novations, les clients doivent disposer d\u2019un bien individuel dont les syst\u00e8mes sont en fin de vie, explique M.\u00a0Guldimann. Cela peut concerner l\u2019enveloppe du b\u00e2timent, comme le toit, les fen\u00eatres et les murs, ou encore le syst\u00e8me CVC (chauffage, ventilation et climatisation), ainsi que d\u2019autres composantes cl\u00e9s qui doivent \u00eatre remplac\u00e9s de toute fa\u00e7on.\u00a0\u00bb<\/p>\n<p>Les propri\u00e9taires de plusieurs immeubles examinent g\u00e9n\u00e9ralement leur portefeuille pour rep\u00e9rer les syst\u00e8mes approchant de la fin de leur cycle de vie et remplacent en priorit\u00e9 ceux qui doivent faire l\u2019objet d\u2019un renouvellement par des solutions plus \u00e9co\u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\n<h2><b>4. Tenir compte de la structure de location du bien<\/b><\/h2>\n<p>L\u2019autre facteur cl\u00e9 qui d\u00e9terminera la viabilit\u00e9 financi\u00e8re d\u2019un projet de r\u00e9novation est la structure de location du bien. Dans le cas d\u2019un bail pour un b\u00e2timent industriel, par exemple, les propri\u00e9taires ne sont g\u00e9n\u00e9ralement pas responsables de la gestion des \u00e9quipements lourds, comme les syst\u00e8mes de CVC. \u00ab\u00a0On peut difficilement r\u00e9cup\u00e9rer les co\u00fbts dans un immeuble collectif, comme un immeuble d\u2019appartements\u00a0\u00bb, explique M.\u00a0Guldimann.<\/p>\n<p>En revanche, pour les bureaux et les commerces, les propri\u00e9taires peuvent \u00e9ventuellement r\u00e9cup\u00e9rer les co\u00fbts de r\u00e9novation en tant que d\u00e9penses d\u2019investissement, mais cela d\u00e9pend de la dynamique g\u00e9n\u00e9rale du march\u00e9.<\/p>\n<p>\u00ab\u00a0Vous devez savoir dans quelle mesure vous pouvez r\u00e9cup\u00e9rer ces co\u00fbts aupr\u00e8s des locataires, car cela influencera le positionnement marketing de votre b\u00e2timent\u00a0\u00bb, explique M.\u00a0Guldimann.<\/p>\n<blockquote>\n<p>\u00ab Si votre locataire paie un loyer plus \u00e9lev\u00e9, mais que ses co\u00fbts d\u2019\u00e9nergie sont moindres, comment le co\u00fbt total se compare-t-il \u00e0 celui d\u2019un locataire voisin dont le loyer est plus bas, mais les co\u00fbts d\u2019\u00e9nergie, plus \u00e9lev\u00e9s ? C\u2019est une question importante. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n<h2><b>5. Rechercher des incitatifs et du soutien financier\u00a0 <\/b><\/h2>\n<p>Les propri\u00e9taires d\u2019immeubles commerciaux souhaitant am\u00e9liorer l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique de leurs locaux peuvent acc\u00e9der \u00e0 des incitatifs, \u00e0 des subventions et \u00e0 des pr\u00eats \u00e0 faible taux ou sans int\u00e9r\u00eat pour all\u00e9ger leurs co\u00fbts.<\/p>\n<p>Les experts pr\u00e9sents \u00e0 l\u2019\u00e9v\u00e9nement ont soulign\u00e9 la grande disponibilit\u00e9 des subventions f\u00e9d\u00e9rales, tout en pr\u00e9cisant qu\u2019elles sont souvent accessibles pour des p\u00e9riodes limit\u00e9es et ne couvrent qu\u2019une partie des projets admissibles. M.\u00a0Guldimann souligne que les subventions provinciales et celles offertes par les services publics peuvent \u00e9galement jouer un r\u00f4le cl\u00e9 dans le financement des r\u00e9novations.<\/p>\n<p>L\u2019Ontario, par exemple, a r\u00e9cemment <a href=\"https:\/\/ero.ontario.ca\/fr\/notice\/019-9235\">\u00e9largi son Cadre pour l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique dans le secteur de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9<\/a> en y consacrant un budget de 10,9\u00a0milliards de dollars sur les 12\u00a0prochaines ann\u00e9es. Le programme pr\u00e9voit des incitatifs financiers pour les propri\u00e9taires qui r\u00e9duisent leur consommation d\u2019\u00e9nergie et finance des am\u00e9liorations \u00e9co\u00e9nerg\u00e9tiques, comme l\u2019installation d\u2019ampoules \u00e0 DEL et de thermopompes.<\/p>\n<p>La Banque de l\u2019infrastructure du Canada offre \u00e9galement des pr\u00eats \u00e0 faible taux d\u2019int\u00e9r\u00eat pour les projets de r\u00e9novation, mais les accorde g\u00e9n\u00e9ralement par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019agr\u00e9gateurs tiers. Les pr\u00eats directs de la Banque de l\u2019infrastructure du Canada sont g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9serv\u00e9s aux projets de grande envergure plut\u00f4t qu\u2019aux b\u00e2timents individuels.<\/p>\n<p>Le gouvernement du Canada offre \u00e9galement un <a href=\"https:\/\/www.canada.ca\/fr\/agence-revenu\/services\/impot\/entreprises\/sujets\/societes\/credits-dimpot-entreprises\/cii-economie-propre\/cii-technologies-propres.html\">cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t remboursable \u00e0 l\u2019investissement pour les technologies propres<\/a>, qui couvre jusqu\u2019\u00e0 30\u00a0% du capital investi dans l\u2019adoption et l\u2019exploitation de nouveaux biens de technologie propre au Canada.<\/p>\n<p>\u00ab\u00a0Une r\u00e9novation int\u00e9grant des technologies comme les thermopompes ou le chauffage g\u00e9othermique, admissibles aux cr\u00e9dits d\u2019imp\u00f4t \u00e0 l\u2019investissement du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral, pourrait b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une prise en charge significative des co\u00fbts en capital, explique M.\u00a0Guldimann. Les thermopompes repr\u00e9sentent un investissement co\u00fbteux, mais le gouvernement en rembourse 30\u00a0%, ce qui en r\u00e9duit consid\u00e9rablement le prix.\u00a0\u00bb<\/p>\n<p>Bien que certains craignent que le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral abolisse le cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t \u00e0 l\u2019investissement pour les technologies propres, les experts pr\u00e9sents \u00e0 l\u2019\u00e9v\u00e9nement RBC-Deloitte estiment qu\u2019il sera maintenu sous une forme ou une autre. Quel que soit le parti au pouvoir, il resterait en place, ne serait-ce que pour pr\u00e9server la comp\u00e9titivit\u00e9 du Canada face \u00e0 la <a href=\"https:\/\/www.energy.gov\/lpo\/inflation-reduction-act-2022\">loi am\u00e9ricaine sur la r\u00e9duction de l\u2019inflation<\/a>.<\/p>\n<h2><b>R\u00e9novations immobili\u00e8res : un potentiel \u00e0 saisir <\/b><b>\u00a0<\/b><\/h2>\n<p>Les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques majeures ne conviennent pas \u00e0 tous les actifs d\u2019un portefeuille immobilier, mais on peut en optimiser la rentabilit\u00e9.<\/p>\n<p>M\u00eame si la rentabilit\u00e9 des r\u00e9novations et le choix des bons actifs ont suscit\u00e9 beaucoup de discussions, une chose est claire\u00a0: les propri\u00e9taires immobiliers voient de plus en plus le changement climatique comme un enjeu strat\u00e9gique. C\u2019est pour eux une occasion de mettre en place des solutions concr\u00e8tes pour rendre leurs b\u00e2timents plus durables et plus r\u00e9sistants.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cinq pratiques exemplaires pour maximiser le retour sur investissement des r\u00e9novations durables des b\u00e2timents 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