Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire et comment fonctionne-t-il ?

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire est un prêt accordé par une banque ou un prêteur hypothécaire pour vous aider à acheter une maison.

Cette solution vous permet d’accéder à la propriété plus vite que si vous deviez économiser un montant équivalent au prix total de la maison. La maison sert de garantie pour les fonds que vous empruntez aux termes de votre prêt hypothécaire. Cela signifie que si vous n’effectuez pas vos paiements, le prêteur a le droit légal de reprendre possession de la propriété par une forclusion.

Les versements périodiques sont habituellement effectués toutes les semaines, aux quinzaines ou tous les mois et comprennent le capital et les intérêts. L’emprunteur est tenu de rembourser le prêt sur une période prédéterminée.

À titre d’acheteur potentiel, il est important que vous compreniez bien les conditions d’un prêt hypothécaire avant de conclure une telle entente. Nous vous recommandons fortement de consulter un conseiller en prêts hypothécaires pour prendre une décision éclairée.

Fonctionnement des prêts hypothécaires

Lorsque votre demande de prêt hypothécaire est approuvée, le prêteur vous remet les fonds nécessaires pour payer le vendeur de la maison. Vous remboursez ensuite votre prêt, plus les intérêts et les frais, au cours d’une période déterminée.

Vos versements sont périodiques et peuvent être mensuels, hebdomadaires, aux quinzaines ou accélérés. Chaque versement est divisé en deux parties : une partie est affectée au capital (le montant initial emprunté) et l’autre couvre les intérêts (le coût de cet emprunt).

Le prêt hypothécaire est enregistré officiellement sur la propriété au bureau d’enregistrement des titres fonciers de votre province ou territoire. Une fois la vente conclue, vous pouvez immédiatement vous installer dans votre nouvelle maison.

Préapprobation et approbation

Voici les grandes étapes du processus d’approbation d’un prêt hypothécaire :

Préapprobation

La préapprobation est la première étape de l’obtention d’un prêt hypothécaire. Votre prêteur examine votre situation financière, notamment vos revenus, vos dettes et vos actifs pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter, ainsi que le taux d’intérêt qui vous sera probablement appliqué. Il s’agit plus d’une estimation conditionnelle que d’une garantie définitive.

En moyenne, le processus de préapprobation peut prendre de quelques heures à quelques jours ouvrables et le taux préapprouvé reste valide pendant jusqu’à 120 jours.

La préapprobation est libre de frais et vous permet de disposer d’un budget défini lorsque vous recherchez une maison. Vous pouvez prendre rendez-vous avec un conseiller en prêts hypothécaires RBC ou demander une préapprobation hypothécaire en ligne (open in a new window). Une fois votre préapprobation obtenue, vous serez en mesure de présenter une offre solide lorsque vous trouverez votre maison idéale.

Approbation de prêt hypothécaire
Une fois votre offre d’achat acceptée, le moment est venu de soumettre votre demande hypothécaire complète. Elle comprend votre convention d’achat signée, les renseignements sur la propriété et les documents financiers à jour. Votre prêteur vérifiera de nouveau votre revenu, votre crédit et votre niveau d’endettement pour s’assurer que rien n’a changé depuis la préapprobation.

Le processus d’approbation finale d’un prêt hypothécaire prend habituellement d’une à trois semaines, mais peut parfois s’étendre sur 30 à 60 jours au total. Les étapes et les délais clés sont les suivants :

• Examen complet de la demande (de 1 à 2 jours ouvrables) : soumettez votre convention d’achat et les renseignements sur la propriété. Votre prêteur examine les données financières mises à jour et mène une dernière enquête de solvabilité.

• Tarification (de 2 à 3 jours ouvrables) : le prêteur confirme que votre revenu, votre crédit et vos dettes n’ont pas changé depuis la préapprobation.

• Évaluation immobilière (de 3 à 10 jours ouvrables) : un évaluateur estime la valeur de la maison pour s’assurer qu’elle correspond au montant du prêt.

• Approbation conditionnelle (de 3 à 10 jours ouvrables) : votre prêteur vous remet une lettre d’engagement contenant des conditions comme une vérification de l’emploi et une preuve d’assurance habitation.

• Approbation finale inconditionnelle (de 1 à 3 jours ouvrables) : une fois toutes les conditions remplies et l’évaluation immobilière terminée, vous pouvez conclure l’achat de votre nouvelle maison.

Contrat hypothécaire

Un contrat hypothécaire est une entente juridique entre vous et votre prêteur qui décrit les modalités de votre prêt résidentiel. Il précise le montant du prêt, le taux d’intérêt, le calendrier des versements et d’autres conditions importantes. Le contrat donne également au prêteur le droit de saisir la propriété si vous n’effectuez pas vos versements comme convenu.

Versement hypothécaire

Un versement hypothécaire est une somme d’argent que vous versez régulièrement à votre prêteur (p. ex. chaque mois, aux quinzaines, chaque semaine) lorsque vous achetez une maison au moyen d’un prêt hypothécaire. Comprendre les composantes de chaque versement vous aide à savoir exactement où va votre argent :

Éléments à considérer lorsqu’on contracte un prêt hypothécaire

Il y a plusieurs facteurs clés à prendre en considération lors du choix d’un prêt hypothécaire.

Abordabilité

Les résultats de la dernière Enquête RBC sur les tendances du marché résidentiel révèlent que 65 % des acheteurs d’une première maison (open in a new window) se disent prêts à acheter, mais estiment que leurs finances ne le leur permettent pas, et que près des deux tiers d’entre eux indiquent ne pas savoir combien ils peuvent se permettre de payer (64 %). Déterminer le montant auquel vous pouvez prétendre est donc la première étape clé. Ne prenez pas uniquement en compte les versements hypothécaires : tenez également en considération les taxes foncières, l’assurance habitation, les services publics et les coûts d’entretien. Évaluez votre revenu actuel, vos dettes en cours et tout changement financier à venir.

Pour obtenir une estimation rapide du montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter, essayez la Calculatrice de la capacité d’emprunt hypothécaire de RBC.

Mise de fonds

La mise de fonds est l’un des principaux éléments à considérer lors de l’achat d’une maison.

Qu’est-ce qu’une mise de fonds ?

Plus le montant de votre mise de fonds est élevé, plus le montant de votre prêt hypothécaire sera bas et moins vos versements mensuels seront élevés.

Quelle est la mise de fonds minimale requise au Canada ?

Les prêts hypothécaires conventionnels exigent une mise de fonds représentant au minimum 20 % du prix d’achat de la propriété. Étant donné qu’ils ne requièrent pas d’assurance prêt hypothécaire, le coût total sur la durée du prêt hypothécaire pourrait être moins élevé.

Voici les montants types des mises de fonds minimum selon les prix d’achat de la propriété :

Qu’est-ce qui peut être utilisé comme mise de fonds ?

Les économies personnelles, les comptes d’épargne enregistrés (comme un CELI, un CELIAPP ou un REER) et les fonds provenant d’un don sont d’excellentes sources pour vous aider à financer votre mise de fonds.

• Vos économies personnelles sont une source de fonds idéale pour votre mise de fonds.

• Les comptes d'épargne libre d’impôt (CELI) vous permettent d’épargner à l’abri de l’impôt, de verser des cotisations même en étant à la retraite ou sans emploi et de retirer de l’argent en tout temps, peu importe le motif.

• Les comptes d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) peuvent être utilisés pour contribuer à hauteur de jusqu’à 40 000 $ à l’achat de votre première maison. Vos cotisations sont déductibles du revenu imposable pendant une période maximale de 15 ans, et vous ne payez aucun impôt sur vos revenus de placement.

• Les régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) vous permettent de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne (120 000 $ pour un couple) pour l’achat d’une première maison dans le cadre du régime d’accession à la propriété. Les fonds doivent se trouver dans votre REER depuis au moins 90 jours. Le retrait est libre d’impôt si la somme est remboursée dans les 15 ans.

• Les fonds provenant d'un don sont généralement des apports financiers de votre famille pouvant couvrir la totalité ou une partie de votre mise de fonds, de vos frais de clôture ou de vos réserves financières.

Taux hypothécaires

Votre taux hypothécaire correspond aux intérêts demandés par votre prêteur pour le prêt hypothécaire. Ils représentent en quelque sorte le coût d’emprunt.

Votre taux spécifique dépend de conditions générales du marché, comme le taux directeur de la Banque du Canada et le rendement des obligations du gouvernement du Canada, ainsi que de facteurs tels que :

• votre cote de solvabilité ;

• le montant de votre mise de fonds ;

• la souscription ou non d’une assurance prêt hypothécaire ;

• votre terme et votre période d’amortissement.

Types de prêts hypothécaires

Les différents types de prêts hypothécaires sont conçus pour répondre à divers besoins d’emprunt et situations financières.

Taux d’intérêt :

• Prêt hypothécaire à taux fixe : votre taux d’intérêt demeure le même pendant toute la durée du prêt, ce qui assure des versements prévisibles et constants.

• Prêt hypothécaire à taux variable : votre taux fluctue en fonction du taux préférentiel du prêteur, ce qui signifie qu’il peut augmenter ou baisser, ce qui peut vous permettre d’économiser ou au contraire vous coûter plus cher au cours du terme.

Flexibilité :

• Prêt hypothécaire à échéance libre : remboursez n’importe quel montant en tout temps, sans pénalité, et changez de terme quand vous le souhaitez. Ce type de prêt est idéal si vous êtes en mesure de le rembourser rapidement. Il présente habituellement des taux d’intérêt plus élevés que ceux des prêts hypothécaires à échéance fixe.

• Prêt hypothécaire à échéance fixe : les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à échéance fixe sont généralement plus bas que ceux des prêts hypothécaires à échéance libre. Cependant, vous disposez de moins de souplesse en ce qui concerne le montant et la fréquence des versements supplémentaires ou des paiements anticipés qu’avec un prêt hypothécaire à échéance libre. Si vous optez pour un prêt hypothécaire à échéance fixe auprès de RBC, vous pouvez rembourser par anticipation jusqu’à 10 % du capital initial de votre prêt hypothécaire tous les 12 mois. 
  

Mise de fonds :

• Avec un prêt hypothécaire conventionnel, la mise de fonds doit être d’au moins 20 %. Aucune assurance prêt hypothécaire n’est requise.

• Avec un prêt hypothécaire à ratio élevé, la mise de fonds peut être inférieure à 20 %, ce qui signifie qu’une assurance prêt hypothécaire est obligatoire pour protéger le prêteur. Les taux d’intérêt sont souvent moins élevés, car le prêt est assuré.

Période d’amortissement

Votre période d’amortissement correspond au nombre d’années dont vous aurez besoin pour rembourser intégralement votre prêt hypothécaire. La durée de cette période aura une incidence sur le montant total des intérêts que vous paierez pendant la durée de votre prêt hypothécaire.

Les périodes d’amortissement standard sont de 25 ans, mais des périodes plus courtes ou plus longues peuvent être proposées en fonction de plusieurs facteurs, comme le montant de votre mise de fonds.

Une période d’amortissement plus courte vous coûtera moins cher en intérêts sur la durée de votre prêt hypothécaire. Votre versement hypothécaire périodique sera plus élevé, car vous rembourserez votre prêt plus rapidement. Néanmoins, vous augmenterez plus vite la valeur nette de votre maison et vous serez libéré plus tôt de votre prêt hypothécaire.

Une période d’amortissement plus longue réduit généralement vos versements mensuels, mais vous devrez payer plus d’intérêts pendant la durée du terme et prendrez peut-être plus de temps pour accroître la valeur nette de votre maison.

Terme du prêt hypothécaire

Le terme de votre prêt hypothécaire correspond à la durée de votre contrat avec votre prêteur, il s’agit essentiellement de votre période d’engagement. Les options les plus courantes sont des termes de trois ans et de cinq ans.

Par exemple, si vous choisissez un prêt hypothécaire à taux fixe, un terme fixe de trois ans vous permet de renouveler votre prêt plus rapidement et, potentiellement, de profiter d’un nouveau taux dans un délai plus court. À l’inverse, un terme fixe de cinq ans apporte de la stabilité en maintenant votre taux d’intérêt et vos versements pendant une plus longue période. L’essentiel est de choisir une option que vous pourrez assumer confortablement pendant toute la durée du terme. Il peut être coûteux de rompre un contrat hypothécaire avant l’échéance. Évaluez donc de façon réaliste votre budget pour les trois à cinq prochaines années.

Les termes de trois et cinq ans sont les plus courants, mais les termes hypothécaires peuvent aller de 6 mois à 25 ans. Consultez un conseiller en prêts hypothécaires pour qu’il vous aide à choisir le terme qui vous convient.

Besoin d’aide pour prendre une décision ? Utilisez notre Calculatrice des versements hypothécaires ou communiquez avec un conseiller en prêts hypothécaires RBC qui pourra vous présenter les options qui s’offrent à vous. Nous pouvons vous aider.

Périodicité des versements hypothécaires

La fréquence de vos versements hypothécaires a une incidence sur la rapidité avec laquelle vous rembourserez votre prêt et sur le montant des intérêts que vous paierez au fil du temps. Les périodicités de versement les plus courantes sont : mensuelle, bimensuelle, aux quinzaines, hebdomadaire, aux quinzaines accélérée et hebdomadaire accélérée.

Exemple : prêt hypothécaire à taux fixe de 350 000 $ à 5 % 

Le tableau suivant montre comment vous pouvez réduire votre période d’amortissement et économiser sur les frais d’intérêt en choisissant un calendrier de versements plus fréquents. 

Renouvellement ou remboursement

À la fin de votre terme hypothécaire, vous aurez deux principales options : renouveler votre prêt hypothécaire pour un autre terme ou le rembourser intégralement. Votre prêteur vous contactera peut-être 120 jours avant la date de votre renouvellement pour discuter de vos options.

Vous aimeriez rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement ? Vous pouvez :

• accélérer vos versements : passer à des versements plus fréquents (p. ex., hebdomadaires ou aux quinzaines plutôt que mensuels) ;

• faire des paiements anticipés forfaitaires : verser un montant supplémentaire pour rembourser votre capital lorsque vous avez des fonds excédentaires ;

• doubler vos versements : effectuer des versements supplémentaires en plus de votre calendrier de versements habituel. RBC vous offre la possibilité de payer davantage à une date de versement ponctuelle ou à chacune d’entre elles, d’un montant variant de 100 $ à l’équivalent de la fraction de capital et intérêts de votre versement habituel.

Frais sur remboursement anticipé

Les frais sur remboursement anticipé sont des frais imposés lorsque vous résiliez votre prêt hypothécaire plus tôt, que ce soit en raison d’un refinancement, d’un remboursement ou d’un changement de prêteur. Le prêteur est ainsi compensé pour les intérêts qu’il perd lorsqu’un prêt se termine avant son terme prévu.

Avec un prêt hypothécaire à échéance fixe de RBC, vous pouvez rembourser par anticipation jusqu’à 10 % de votre capital initial, une fois par année et sans frais, et ces remboursements sont appliqués directement au solde de votre prêt hypothécaire.

Comment faire une demande de prêt hypothécaire

À quel moment présenter une demande de prêt hypothécaire ?

Choisir le bon moment pour demander un prêt hypothécaire peut simplifier le processus d’achat de la maison et vous aider à obtenir les meilleures conditions. Voici comment présenter une demande :

• Obtenez d’abord une préapprobation : avant de débuter sérieusement votre recherche d’une propriété, obtenez une préapprobation pour bien comprendre votre budget. Les préapprobations hypothécaires de RBC durent habituellement 120 jours, afin de bloquer votre taux pendant que vous faites votre recherche.

• Maintenez des finances stables : les prêteurs privilégient les revenus stables, les bonnes cotes de solvabilité et les niveaux d’endettement raisonnables.

• Évitez les achats importants : avant de présenter une demande, reportez les dépenses importantes comme l’achat d’une voiture, car elles peuvent réduire votre capacité d’emprunt.

Prévoyez de présenter votre demande de trois à six mois avant la date à laquelle vous pensez acheter. Vous aurez ainsi le temps de rassembler les documents et d’y apporter toute modification nécessaire. Consulter un conseiller en prêts hypothécaires vous permettra de mieux adapter votre demande à vos objectifs.

Quelles sont les exigences ?

Votre admissibilité à un prêt hypothécaire dépend de votre revenu, de vos antécédents professionnels, de votre ratio endettement/revenu et de votre cote de solvabilité.

Ratio endettement/revenu
Cette mesure compare le montant mensuel de vos remboursements de dettes (p. ex., cartes de crédit, prêt-auto, etc.) à votre revenu mensuel. Un faible ratio est préférable, car il indique que vous avez davantage de revenu disponible pour les versements hypothécaires. Un ratio élevé peut limiter votre emprunt.

Cote de solvabilité
Votre cote de solvabilité reflète votre gestion du crédit. Elle est établie en fonction de l’historique des paiements, du niveau d’endettement et de l’utilisation du crédit. Une cote inférieure à 600 peut rendre difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire.

Test de résistance hypothécaire
Le test de résistance hypothécaire est une exigence du gouvernement fédéral visant à s’assurer que vous serez en mesure d’assumer vos versements hypothécaires en cas de hausse des taux d’intérêt ou de changement de votre situation financière. Les prêteurs s’en servent pour vérifier que vous ne vous endettez pas au-dessus de vos moyens, même dans des conditions moins favorables.

Pour augmenter vos chances d’obtenir une approbation, assurez-vous de préparer les documents essentiels suivants :

• pièce d’identité officielle délivrée par le gouvernement ;

• attestation de revenu (p. ex., état des résultats ou factures) ;

• preuve de mise de fonds ;

• détails de la dette ;

• renseignements sur la propriété.

Consultez un conseiller en prêts hypothécaires pour connaître la liste complète des exigences et obtenir de l’aide avec votre demande de préapprobation.

Pourquoi obtenir un prêt hypothécaire auprès de RBC ?

Plus de façons d’obtenir de la valeur

Votre prêt hypothécaire n’est qu’un début. Notre offre hypothécaire actuelle comprend des remises en argent et des points Avion, pour que vous profitiez dès le début des avantages de choisir RBC. Grâce à notre programme Avion Récompenses, vous pouvez faire des achats, accumuler des points, économiser et échanger des points auprès de plus de 2 000 marques partenaires, comme Canadian Tire, Petro-Canada, Rexall et DoorDash, pour vos besoins quotidiens.

Et si vous êtes titulaire d’un compte de chèques ou d’épargne RBC inclus dans le Programme Proximité, vous économiserez sur les frais mensuels et obtiendrez des points Avion sur vos achats par carte de débit. Tout cela vous fait gagner en souplesse et en valeur, exactement là où vous en avez besoin.

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Nos conseillers experts en prêts hypothécaires sont là pour vous expliquer tout ce à quoi vous pouvez vous attendre lors de l’achat d’une première maison. Grâce à notre équipe de vente de produits hypothécaires, la plus importante au Canada, et avec nos taux concurrentiels, nous sommes là pour vous servir où que vous soyez, en succursale, en ligne ou par téléphone.