L’achat d’une première maison au Canada est une étape enthousiasmante, souvent placée en bonne position dans la liste des choses à faire à l’arrivée dans le pays. Selon un récent sondage de RBC, 65 % des répondants arrivés au Canada au cours des cinq dernières années envisagent d’acheter une maison au cours des deux prochaines années.
Si vous songez à acheter une maison dans un proche avenir, il est important de comprendre comment fonctionne l’achat d’une maison au Canada et quels sont les outils d’épargne et de placement qui peuvent vous y aider. Découvrez ci-après des renseignements précieux qui vous aideront à vous lancer.
Qu’est-ce qui est différent au Canada pour acheter une maison ?
Il existe des différences importantes entre le processus d’achat d’une maison au Canada et celui d’autres pays, et même si vous avez déjà acheté une propriété ailleurs, certaines de ces différences pourraient vous surprendre. En voici quelques-unes :
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Le système des enchères aveugles. Le plus souvent, au Canada, le prix demandé pour une maison n’est qu’un point de départ. Les acheteurs font leurs offres au vendeur en privé, sans voir les montants proposés par les autres personnes intéressées. Cela mène parfois à une guerre des enchères qui peut faire grimper le prix au-delà de votre budget.
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Le coût élevé du logement. Le prix d’achat moyen d’une maison au Canada (en décembre 2024) oscille autour de 700 000 $, mais dans certaines villes comme Toronto et Vancouver, ce prix est proche de 1,2 million $. Le prix d’achat moyen d’une maison au Canada figure parmi les plus élevés au monde.
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Directives rigoureuses entourant la mise de fonds. La mise de fonds minimale nécessaire pour acheter une maison au Canada est exprimée en pourcentage du prix d’achat total. Le pourcentage varie en fonction du prix d’achat de la propriété, selon le barème ci-dessous.
Prix d’achat d’une maison Mise de fonds minimale 500 000 $ ou moins 5 % du prix d’achat De 500 001 $ à 1 499 999 $ 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat,
plus 10 % de la portion du prix d’achat supérieure à 500 000 $1,5 million $ ou plus 20 % du prix d’achat Par conséquent, la mise de fonds minimale pour acheter une maison au Canada, d’après le prix d’achat national moyen, s’élève à 45 000 $ environ ; et compte tenu du prix d’achat moyen susmentionné de 1,2 million $ dans les grandes villes, une mise de fonds d’environ 100 000 $ ou plus peut être exigée.
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Le test de résistance hypothécaire. En vertu des règles canadiennes sur les hypothèques, tous les prêteurs sous réglementation fédérale doivent tenir compte de la capacité du nouvel emprunteur à payer ses prêts hypothécaires, même au cas où les taux d’intérêt augmenteraient à l’avenir. Cette évaluation appelée « test de résistance hypothécaire » peut réduire le montant du capital auquel vous êtes admissible. Par conséquent, selon le prix d’achat de la propriété que vous voulez acheter, il est possible que vous ayez besoin d’encore plus d’argent pour votre mise de fonds.
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Durée des prêts hypothécaires plus courte. Dans de nombreux pays, les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent avoir une durée de 15 ans, voire 30 ans, ce qui donne aux propriétaires la certitude que leurs versements n’augmenteront pas. Au Canada, la plupart des prêteurs ne bloqueront les taux que pendant 10 ans tout au plus, le plus courant étant une période de 5 ans. Cela signifie que vos versements mensuels pourraient augmenter lorsque vous renouvellerez votre hypothèque à la fin de cette période, selon les conditions du marché en vigueur au moment du renouvellement.
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Assurance prêt hypothécaire. Si votre mise de fonds représente moins de 20 % du prix d’achat de la maison, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire exigeant le paiement périodique des primes. Ce coût doit être pris en compte dans votre budget de logement.
Épargner pour une maison : les comptes de placement qui pourraient vous aider
La perspective d’épargner assez d’argent pour pouvoir acheter une première maison peut sembler décourageante, compte tenu de toutes les exigences énumérées ci-dessus, mais plusieurs types de comptes de placement peuvent vous aider à économiser plus rapidement.
Régime enregistré d’épargne-retraite (REER)
Le REER est un compte d’épargne visant généralement à aider les Canadiens à investir pour leur retraite, mais vous pouvez aussi l’utiliser pour acheter votre première maison dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP). Voici comment ça fonctionne :
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Vous pouvez cotiser chaque année jusqu’à 18 % de votre revenu annuel (jusqu’à concurrence d’un plafond déterminé)
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Vous bénéficiez de plusieurs avantages fiscaux :
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Les fonds doivent avoir été détenus dans votre REER pendant au moins 90 jours pour être admissibles au RAP
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Vous devez rembourser tout montant que vous retirez de votre REER dans les 15 années qui suivent la deuxième année après l’année de votre premier retrait
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Le remboursement annuel minimal requis est de 1/15e du montant emprunté
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Si vous ne faites pas vos versements annuels, vous devrez payer de l’impôt sur ces montants
Compte d’épargne pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Le CELIAPP est un nouveau type de compte conçu spécialement pour les acheteurs d’une première maison. Voici ce qui le rend unique :
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Une fois que vous avez ouvert un CELIAPP, vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par année (les droits de cotisation ne s’accumulent qu’à partir de l’ouverture du CELIAPP)
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La limite cumulative de cotisation est de 40 000 $
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Vous bénéficiez de plusieurs avantages fiscaux :
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Le compte peut rester ouvert pendant une période maximale de 15 ans (ou jusqu’à ce que vous atteigniez l’âge de 71 ans)
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Si vous n’utilisez pas l’argent pour acheter une première maison, vous pouvez transférer les fonds dans votre REER sans incidence sur les limites de votre REER
Lequel de ces comptes faudrait-il choisir ?
Vous pouvez utiliser un REER et un CELIAPP ensemble pour épargner de l’argent pour votre première maison tout en combinant les avantages des deux comptes. De plus, si vous achetez votre maison avec votre conjoint, vous pouvez chacun utiliser ces programmes individuellement pour augmenter votre épargne libre d’impôt.
Pour commencer, le CELIAPP est habituellement un bon choix pour les raisons suivantes :
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Les droits de cotisation ne dépendent pas du revenu
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Il n’y a pas de nombre de jours minimum où les fonds doivent rester dans le compte avant de pouvoir les retirer pour acheter une maison
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Vous n’avez jamais à rembourser au compte l’argent que vous retirez
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Vous pouvez conserver les fonds de votre REER pour couvrir vos besoins de retraite
Vous préférerez peut-être le RAP si :
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Vous avez déjà de l’argent dans votre REER
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Vous avez besoin de plus de 40 000 $ pour votre mise de fonds
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Vous pourrez soit rembourser l’argent à votre REER au fil du temps à l’échéance annuelle, soit payer l’impôt applicable à ces fonds
Autres facteurs importants à connaître
Avant de partir à la recherche d’une maison, quelques conseils supplémentaires qui pourraient vous être utiles :
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Obtenez une préapprobation de prêt hypothécaire. C’est la seule façon de savoir combien vous pourrez probablement emprunter, et combien vous devez épargner. Certains prêteurs ont des options hypothécaires spéciales qui facilitent l’admissibilité des nouveaux Canadiens. Par exemple, le programme hypothécaire de RBC à l’intention des nouveaux arrivants permet aux nouveaux arrivants admissibles d’obtenir un prêt hypothécaire dans les cinq premières années suivant leur arrivée au Canada, avec ou sans antécédents de crédit.
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Économisez pour les frais de clôture. Prévoyez de l’argent supplémentaire – de 3 % à 5 % du prix de la maison – pour les frais supplémentaires à la clôture, comme les droits sur les mutations immobilières, les inspections d’habitation et les honoraires juridiques. (Ces coûts peuvent toutefois s’avérer beaucoup plus élevés dans certaines circonstances et vous devrez planifier vos finances en conséquence.)
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Soyez attentif aux échéances. À mesure que vous vous rapprocherez de l’achat de votre maison, il peut être judicieux de transférer votre argent dans des placements à faible risque.
L’achat d’une maison peut fonctionner différemment au Canada que dans d’autres pays, mais en comprenant les règles et les processus qui s’appliquent au Canada, et à l’aide de comptes appropriés, vous pouvez faire fructifier vos placements plus rapidement tout en économisant sur l’argent destiné aux impôts.
Le présent article vise à offrir des renseignements généraux seulement et n’a pas pour objet de fournir des conseils juridiques ou financiers, ni d’autres conseils professionnels. Veuillez consulter un conseiller professionnel en ce qui concerne votre situation particulière. Les renseignements présentés sont réputés être factuels et à jour, mais nous ne garantissons pas leur exactitude et ils ne doivent pas être considérés comme une analyse exhaustive des sujets abordés. Les opinions exprimées reflètent le jugement des auteurs à la date de publication et peuvent changer. La Banque Royale du Canada et ses entités ne font pas la promotion, ni explicitement ni implicitement, des conseils, des avis, des renseignements, des produits ou des services de tiers.
