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Si vous vendez votre propriété aux États-Unis à un prix supérieur à celui que vous avez payé, vous devrez payer un impôt sur les gains en capital.
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L’impôt sur les gains en capital doit être versé au gouvernement américain, mais vous devez également déclarer les gains au gouvernement canadien. La convention fiscale entre le Canada et les États-Unis évite la double imposition.
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Les règles de retenue d’impôt exigent que 15 % du prix de vente soit versé à l’IRS au moment de la vente, mais certaines exceptions existent.
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La vente d’une propriété aux États-Unis est soumise à des règles et à des paiements spécifiques. Le soutien d’experts et une bonne planification peuvent contribuer au bon déroulement du processus.
Lorsque vous souhaitez vendre votre propriété aux États-Unis, vous devez savoir comment fonctionnent les impôts américains et canadiens. En connaissant tous les faits, vous pourrez conserver une plus grande partie de votre bénéfice.
Quelle que soit la raison pour laquelle vous vendez votre propriété aux États-Unis – un besoin de changer de vie ou une envie de tirer parti de la hausse des prix –, il est important de savoir ce que cela implique afin de vous préparer au mieux.
La vente d’un bien est un processus qui peut s’avérer complexe. C’est pourquoi il est préférable de faire appel à des partenaires clés pour vous aider, notamment un professionnel de l’immobilier qui connaît bien les enjeux et un expert en fiscalité ou en droit transfrontière qui peut vous aider à éviter tout ennui avec l’IRS ou l’ARC.
Voici six éléments à prendre en considération pour planifier votre vente.
1. Vous devrez payer un impôt américain1 sur vos gains en capital
Cela n’a rien de surprenant, car les exigences sont similaires au Canada : si vous vendez votre maison à un prix supérieur à celui que vous avez payé, vous devrez verser de l’impôt sur l’écart entre les deux, moins certains frais. C’est ce qu’on appelle l’impôt sur les gains de capital.
Ce que vous ignorez peut-être, c’est que si vous vendez une propriété aux États-Unis, vous devez d’abord vous acquitter de vos obligations fiscales auprès du gouvernement américain, même en tant que résident canadien.
Si vous êtes propriétaire de votre bien depuis au moins un an, vous serez assujetti à l’impôt sur les gains en capital à long terme à l’un des taux suivants (taux en vigueur en 2025) :
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0 % si vous êtes un contribuable unique et que votre revenu imposable ne dépasse pas 48 350 $
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15 % si vous êtes un déclarant unique et que votre revenu imposable se situe entre 48 351 $ et 533 400 $
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20 % si vous êtes un déclarant unique et que votre revenu imposable est supérieur à 533 401 $
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Si vous êtes propriétaire de votre bien depuis moins d’un an, les gains en capital sont imposés comme des revenus ordinaires gagnés aux États-Unis.
La déclaration et le paiement d’impôt aux États-Unis est relativement simple : vous devez déclarer la plus-value (ou la moins-value) sur votre propriété dans une déclaration de revenus pour non-résidents américains au moyen du formulaire 1040-NR, généralement accompagné du formulaire 8949 et de l’Annexe D. Si des fonds ont été retenus en vertu de la FIRPTA (voir le point 4), l’impôt à payer sera déduit de ce montant et vous obtiendrez un remboursement du solde.
2. Vous devez également déclarer vos gains au gouvernement canadien
En tant que résident canadien, vous êtes assujetti à l’impôt sur votre revenu mondial. La vente de votre propriété aux États-Unis, ainsi que les gains ou les pertes qui en découlent, doivent donc être déclarés au Canada et aux États-Unis. Vous pouvez utiliser l’Annexe 3 pour déclarer le gain et le formulaire T2209 pour réclamer le crédit d’impôt étranger.
3. La convention fiscale Canada–États-Unis est votre alliée
Heureusement, la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis permet d’éviter la double imposition. Étant donné que les États-Unis ont le droit d’imposer les gains en capital en premier, cette obligation fiscale américaine peut être réclamée sous forme de crédit fédéraux pour impôt étranger. N’oubliez pas que pour être admissible au crédit d’impôt étranger, vous devez payer vos impôts aux États-Unis. Et si vos impôts canadiens sont plus élevés que vos impôts américains, vous devrez payer la différence au Canada.
4. Vous serez assujetti aux règles de retenue d’impôt
Si vous êtes un résident canadien et que vous vendez des biens immobiliers aux États-Unis, vous êtes assujetti aux règles de retenue d’impôt prévues par la loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Ces règles exigent que 15 % du prix de vente soit versé à l’IRS au moment de la vente. Pour la vente d’une propriété de 500 000 $, il faut donc verser la coquette somme de 75 000 $.
Il ne s’agit pas d’un impôt, mais bien d’une retenue d’impôt sur les gains de capital. En substance, cette mesure vise à garantir que vous respectez vos obligations fiscales aux États-Unis. L’IRS conserve les fonds jusqu’à ce que votre déclaration de revenus américaine soit soumise et traitée, puis vous rembourse le solde.
Exceptions
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des moyens de limiter, voire de supprimer cette exigence de retenue d’impôt.
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La première exception concerne le coût de la propriété et les intentions de l’acheteur.
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Si le bien est vendu à moins de 300 000 $ et que l’acheteur a l’intention de l’utiliser au moins 50 % du temps pendant les deux prochaines années, la retenue d’impôt peut être totalement supprimée.
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Si le prix de vente est compris entre 300 000 $ et 1 000 000 $ et que l’acheteur utilise la propriété comme résidence, la retenue peut être réduite à 10 %.
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La deuxième exception s’applique si vous obtenez un certificat de retenue fiscale de l’IRS. Dans bien des cas, la retenue FIRPTA de 15 % est beaucoup plus élevée que l’impôt américain que vous devrez payer, car ce dernier est calculé sur votre gain (prix de vente moins ce que vous avez payé, plus ou moins les rajustements), tandis que la retenue est basée sur le prix de vente total. Si vous pensez que votre impôt américain sera inférieur au montant de la retenue par défaut, vous pouvez soumettre le formulaire 8288-B avant la conclusion de la vente afin de demander une réduction de la retenue. Si votre demande est approuvée, votre dépositaire légal pourra vous verser les fonds excédentaires rapidement, ce qui vous évite d’attendre le remboursement de l’IRS après le dépôt de votre déclaration fiscale.
Nota : Sans certificat de retenue fiscale, vous devez verser l’impôt retenu à l’IRS dans les 20 jours suivant la vente.
5. La planification est essentielle
Si vous décidez de demander un certificat de retenue fiscale, vous devrez vous y prendre à l’avance, car cette demande prend du temps. Vous devez par ailleurs recueillir des renseignements sur la propriété, obtenir l’accord de l’acheteur et désigner un dépositaire légal qui effectuera les démarches pour vous.
Si vous ne suivez pas ces étapes et que les fonds sont retenus au moment de la vente, vous devrez débourser 10 % ou 15 % du montant jusqu’à ce que vous produisiez votre déclaration fiscale et que l’IRS calcule votre remboursement. Il est important de noter que même si vous avez droit à un remboursement, vous devrez peut-être attendre un certain temps avant de le recevoir. Certains Canadiens déclarent avoir récupéré leur argent après quelques mois, tandis que d’autres ont attendu jusqu’à deux ans.
La vente d’une propriété aux États-Unis vous oblige à respecter un certain nombre de règles et à effectuer certains paiements au gouvernement. Si vous vous y prenez suffisamment à l’avance, vous débourserez moins d’argent et vous pourrez suivre le processus avec plus de sérénité.
Comme toujours, il peut être utile de faire appel à des professionnels pour vous aider dans cette démarche. Faire appel à un agent immobilier expérimenté dans la vente de propriétés appartenant à des Canadiens est un excellent point de départ, et un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé dans les opérations transfrontières peut s’avérer précieux.
N’oubliez pas les impôts d’État !
En plus de l’impôt fédéral américain, certains États prélèvent également leur propre impôt sur les gains en capital, et quelques-uns exigent une retenue d’impôt distincte à la signature de la vente. Par exemple, la Floride n’a pas d’impôt sur le revenu d’État, contrairement à la Californie et à l’Arizona, ce qui peut avoir une incidence sur votre produit net et les délais de remboursement. Vérifiez les obligations propres à votre État auprès de votre conseiller fiscal pour éviter les mauvaises surprises.
6. Vous pouvez accéder à votre capital américain d’autres façons
Enfin, si vous envisagez de vendre votre propriété aux États-Unis afin d’obtenir des liquidités en cas d’urgence ou pour financer d’autres objectifs, il existe d’autres options qui vous permettent de ne pas payer d’impôt sur les gains de capital et de pas renoncer à votre maison aux États-Unis.
Vous pouvez mettre à profit la valeur nette de votre propriété en la refinançant ou en obtenant une marge de crédit sur valeur nette. Ces deux options vous permettent de disposer de liquidités américaines sans avoir à vendre votre bien.
Vous songez à vendre votre propriété aux États-Unis ?
L’utilisation de la valeur nette d’une maison aux États-Unis peut vous donner accès à des fonds américains sans avoir à la vendre.
Le présent article vise à offrir des renseignements généraux seulement et n’a pas pour objet de fournir des conseils juridiques ou financiers, ni d’autres conseils professionnels. Veuillez consulter un conseiller professionnel en ce qui concerne votre situation particulière. Les renseignements présentés sont réputés être factuels et à jour, mais nous ne garantissons pas leur exactitude et ils ne doivent pas être considérés comme une analyse exhaustive des sujets abordés. Les opinions exprimées reflètent le jugement des auteurs à la date de publication et peuvent changer. La Banque Royale du Canada et ses entités ne font pas la promotion, ni explicitement ni implicitement, des conseils, des avis, des renseignements, des produits ou des services de tiers.
