Comment vous pouvez vous offrir votre première maison au Canada (oui, même dans le contexte actuel)

Si vous êtes jeune, que vous vivez au Canada et que vous cherchez à accéder au marché résidentiel, félicitations et bienvenu au club ! Dans les faits, 54 % des Canadiens de 19 à 39 ans pensent que l’accession à la propriété est à portée de main, et 84 % disent qu’il s’agit d’un bon investissement.

Si vous visez l’accession à la propriété, une bonne éducation financière, une planification précoce, une épargne régulière et une utilisation judicieuse des outils financiers peuvent vous aider à poser des bases solides pour concrétiser votre projet.

Voici comment transformer votre rêve d’achat d’une première maison en projet réalisable.

Préparez-vous à acheter votre première maison

Avant de pouvoir acheter une maison, il faut mettre de l’ordre dans ses finances. Pour vous préparer à l’achat d’une maison, vous devez connaître votre cote de solvabilité, réfléchir à la manière d’épargner pour votre mise de fonds et adopter de bonnes habitudes de consommation responsables dès que possible. Ce processus ne se réalise pas du jour au lendemain. Il est donc essentiel d’élaborer un plan en amont afin d’être financièrement prêt lorsque le moment d’acheter se présentera.

Favorisez votre réussite

• Fixez-vous un objectif : renseignez-vous sur le prix moyen d’une propriété dans le quartier qui vous intéresse et estimez le montant de la mise de fonds nécessaire (Houseful (ce lien mène à un site web dont le contenu est en anglais seulement) peut vous aider !)

• Établissez un échéancier : déterminez une date butoir pour atteindre votre objectif. Cela vous aidera à garder le cap.

• Établissez des objectifs mensuels : ils seront moins intimidants et sembleront plus faciles à atteindre.

Consultez (et améliorez) votre cote de solvabilité

Les prêteurs utilisent votre cote de solvabilité comme critère principal pour évaluer votre demande de prêt hypothécaire et déterminer le montant qu’ils sont prêts à vous accorder. Une cote plus élevée peut vous permettre d’obtenir un montant plus important ou des taux plus avantageux. Vous ne connaissez pas votre cote de solvabilité actuelle ? Si vous êtes un client de RBC, vous pouvez consulter gratuitement votre cote de solvabilité par l’intermédiaire de Mobile RBC. Vous pouvez également l’obtenir auprès des agences d’évaluation du crédit canadiennes, comme Equifax ou TransUnion.

Voici quelques conseils pour rehausser votre cote de solvabilité avant de présenter une demande de prêt hypothécaire :

• Payez vos factures à temps : un seul paiement en souffrance peut nuire à votre cote de solvabilité

• Conservez une faible utilisation du crédit : essayez d’utiliser moins de 30 % de votre crédit disponible

• Évitez de faire une nouvelle demande de crédit : surtout dans les mois précédant le dépôt de votre demande hypothécaire.

• Remboursez les dettes existantes : surtout les soldes de cartes de crédit à taux d’intérêt élevé.

• Gardez vos anciens comptes ouverts : un historique de crédit long contribue à améliorer votre cote de solvabilité

Modifiez vos habitudes de consommation

Pour atteindre un objectif important et stimulant comme l’achat d’une première maison, vous aurez peut-être besoin de revoir certaines dépenses. Bien que certains jeunes Canadiens fassent d’importants sacrifices pour atteindre leur objectif, (ce lien mène à un site web dont le contenu est en anglais seulement) les petits gestes peuvent également changer la donne. Voici quelques façons de réduire les dépenses inutiles :

• Trouvez les dépenses à couper dans votre budget actuel : pensez aux abonnements, au covoiturage et aux sorties au restaurant

• Priorisez ce qui vous apporte de la joie et coupez le reste : si une dépense n’ajoute pas vraiment de valeur à votre quotidien, peut-être n’en vaut-elle pas la peine.

• Résistez aux achats impulsifs : ils pourraient compromettre vos efforts d’épargne

Renseignez-vous sur le processus d’achat d’une maison au Canada

En vous renseignant sur les démarches de l’achat d’une maison, le processus vous semblera beaucoup plus simple le moment venu. Voici ce que les Canadiens doivent savoir :

Obtenez une préapprobation hypothécaire

L’obtention d’une préapprobation hypothécaire vous donne une bonne idée du montant que vous pouvez emprunter et du taux d’intérêt. Ces renseignements sont essentiels pour établir une fourchette de prix ! Pour obtenir une préapprobation, les prêteurs examinent les éléments suivants :

• Le revenu

• La dette

• La cote de solvabilité

Conseil : Lorsque vous rencontrerez votre prêteur, soyez prêt à présenter une lettre de votre employeur comme preuve de revenu.

Trouvez une maison

Une fois votre prêt hypothécaire préapprouvé, vous pouvez entamer la partie la plus intéressante : chercher une propriété ! Il est fortement recommandé de faire appel à un courtier immobilier agréé pour vous accompagner dans le processus et pour connaître le quartier. Il peut vous :

• renseigner sur les avantages et les inconvénients de certains quartiers et emplacements ;

• éviter de tomber dans les pièges courants ;

• aider à élargir votre champ de recherche, il pourrait avoir connaissance de biens à vendre qui ne sont pas en ligne ;

• soutenir émotionnellement : une personne objective à vos côtés peut vous aider à prendre des décisions réfléchies.

Conseil : Demandez à vos amis de vous recommander un courtier immobilier de confiance.

Faites une offre et concluez la vente

Une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves, votre agent peut vous accompagner dans toutes les étapes de la soumission d’une offre, y compris les conditions appropriées (comme l’inspection d’habitation et le financement). Une fois l’offre acceptée, un avocat spécialisé en immobilier vous aidera à finaliser la transaction et à régler les derniers détails, y compris la date à laquelle vous pourrez récupérer vos clés !

Conseil : Les surenchères sont courantes, mais veillez à respecter les limites de votre budget, peu importe l’intensité de la compétition.

Trouvez un outil d’épargne qui vous convient

Soyons honnêtes : épargner pour acheter une maison est sans doute l’un des plus grands défis auxquels font face les jeunes Canadiens aujourd’hui. Mais avec un peu d’effort, des instruments d’épargne spécialisés et les nouvelles mesures hypothécaires mises en place par le gouvernement, vous pourrez acheter votre première maison dans les délais que vous vous êtes fixés.

Si vous n’êtes pas certain de l’option qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre style de vie, adressez-vous à un conseiller financier.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Depuis 2023, le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) vous permet d’épargner jusqu’à 8 000 $ par année, et ce, jusqu’à concurrence de 40 000 $ libres d’impôt, en vue d’acheter votre première maison. Les cotisations sont déductibles des impôts et les retraits admissibles, y compris la croissance des placements, sont également libres d’impôt.

Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, ainsi, en commençant le plus tôt possible vous tirerez pleinement parti de tous les avantages.

Au-delà du CELIAPP, il existe d’autres options d’épargne qui peuvent également vous aider à épargner pour votre mise de fonds et peuvent être combinées pour en maximiser les avantages.

Compte d’épargne libre d’impôt (CELI)

Le CELI vous permet de faire fructifier votre épargne à l’abri de l’impôt et de faire des retraits en tout temps sans pénalité. Tout Canadien de 18 ans et plus peut ouvrir un CELI, ce qui en fait une excellente option si vous n’êtes pas admissible à un CELIAPP ou si vous avez atteint votre plafond de cotisation. Avec un CELI, vous pouvez investir dans une combinaison de placements, comme des certificats de placement garanti (CPG), des fonds négociés en bourse (FNB) ou des fonds communs de placement, et ainsi faire fructifier votre épargne plus rapidement que dans un compte ordinaire.

Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) dans le cadre du régime d’accession à la propriété (RAP)

Grâce au régime d’accession à la propriété du gouvernement fédéral, vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER pour financer la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une maison. Ce montant peut atteindre 120 000 $ pour un couple. De plus, le retrait n’est pas imposable si vous remboursez dans les 15 ans.

Pour pouvoir retirer les fonds, ceux-ci doivent se trouver dans votre REER depuis au moins 90 jours et vous devrez fournir une entente d’achat ou de construction d’une maison signée.

Prévoyez plus que la mise de fonds

Au-delà de la mise de fonds, l’achat d’une maison entraîne de nombreuses dépenses. Lorsque vous épargnez en vue d’acheter une maison, n’oubliez pas d’en tenir compte.

Frais de clôture

• Frais de clôture : frais juridiques, assurance titre et autres frais administratifs (généralement, entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat de la propriété au Canada)

• Taxe de transfert de biens-fonds : taxe provinciale (et parfois municipale) établie en fonction du prix de la propriété

• Frais de déménagement : que vous le fassiez vous-même ou que vous ayez recours à des déménageurs.

Coûts associés à la propriété

• Factures mensuelles : services publics, Internet, taxes foncières et assurance habitation

• Maintenance et réparations : qu’il s’agisse d’un robinet qui fuit ou de l’entretien saisonnier

Catégorie	Détails
Frais de clôture	Frais juridiques, taxe de transfert de biens-fonds, assurance titre, frais d’évaluation immobilière
Inspection d’habitation	L’inspection avant achat est recommandée
Taxes foncières	Taxe municipale annuelle basée sur la valeur de la propriété
Maintenance	Réparations annuelles, entretien saisonnier (p. ex., chauffage, ventilation et climatisation, toiture, déneigement)
Services publics	Électricité, gaz, eau
Frais de copropriété	S’il y a lieu, comprend l’entretien, l’assurance de l’immeuble
Assurance habitation	Obligatoire pour l’approbation hypothécaire
Frais de déménagement	Déménageurs, location de camion, fournitures
Meubles et articles de décoration	Aménagement des pièces importantes, peinture, couvre-fenêtres

Frais de subsistance

Devenir propriétaire ne signifie pas renoncer à tout. Il ne s’agit pas d’être un « propriétaire pauvre », c’est-à-dire de consacrer la majeure partie de votre revenu à votre maison, au point de ne plus avoir assez pour vivre.

Assurez-vous de prévoir assez de marge dans votre budget pour les dépenses courantes comme l’épicerie, les transports en commun, les soins de santé, les urgences, les dépenses imprévues, et les petits plaisirs de temps à autre… comme votre pendaison de crémaillère !

D’autres façons de rendre l’accession à la propriété abordable

L’épargne est évidemment un élément important dans le parcours d’achat d’une propriété. Il existe toutefois d’autres façons de concrétiser vos rêves. Voici quelques idées à explorer :

Programmes gouvernementaux

• Remises sur la taxe de transfert de biens-fonds : Des remises sur la taxe de transfert de biens-fonds sont offertes aux acheteurs d’une première maison dans les provinces de l’Ontario, de la Colombie-Britannique (ce lien mène à un site web dont le contenu est en anglais seulement) et de l’Île-du-Prince-Édouard (ce lien mène à un site web dont le contenu est en anglais seulement). La ville de Toronto (ce lien mène à un site web dont le contenu est en anglais seulement) offre également une remise sur la taxe de transfert de biens-fonds pour les acheteurs d’une première maison. 

• Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) : Les acheteurs d’une première maison peuvent demander jusqu’à 10 000 $ pour l’achat d’une habitation admissible. Avec un taux d’imposition de 15 %, une demande de 10 000 $ équivaut à une réduction d’impôt unique de 1 500 $.

• Réduction de la TPS : Le 27 mai 2025, le gouvernement fédéral a mis en place une réduction de la TPS pour les acheteurs d’une première maison qui achètent une nouvelle construction. Pour tous les acheteurs d’une première maison, la TPS sera supprimée pour les nouvelles constructions d’une valeur d’un million de dollars ou moins et réduite pour celles dont la valeur se situe entre 1 million et 1,5 million de dollars.

Modifications apportées aux règles hypothécaires

Grâce aux récentes modifications apportées aux règles hypothécaires, les Canadiens peuvent plus facilement accéder à la propriété, notamment les acheteurs d’une première maison.

Parmi les modifications récentes figure l’introduction d’une période d’amortissement de 30 ans (le terme du prêt) pour tous les acheteurs canadiens de nouvelles constructions, soit une hausse par rapport à la période d’amortissement standard de 25 ans.  Normalement, lorsque la période d’amortissement est plus longue, les versements mensuels sont moins élevés.

Une autre mesure importante est l’augmentation du prix plafond pour les prêts hypothécaires assurés. Pour tenir compte des réalités actuelles du marché du logement, notamment dans les centres urbains coûteux comme Toronto ou Vancouver, où de nombreux acheteurs ne disposent pas de la mise de fonds de 20 % exigée, les Canadiens peuvent désormais obtenir un prêt hypothécaire assuré pour une propriété d’une valeur allant jusqu’à 1,5 million de dollars, contre 1 million de dollars auparavant.

Explorez des voies moins traditionnelles d’accès à la propriété

Si la voie traditionnelle ne convient pas, voici d’autres options :

• Achat en copropriété : faites équipe avec des amis ou des membres de votre famille pour acheter une maison

• Colocation : envisagez de vivre avec des colocataires pour partager les factures mensuelles

• Renseignez-vous sur la location en vue d’achat

• Envisagez l’achat d’une nouvelle construction (la mise de fonds est versée en plusieurs fois)

• Envisagez les petites villes qui sont des marchés moins concurrentiels

Faites un pas de plus vers l’accession à la propriété

L’accession à la propriété est un objectif stimulant pour de nombreux Canadiens et les conseillers en prêts hypothécaires sont là pour vous donner des conseils personnalisés afin que vous puissiez atteindre plus rapidement votre objectif.