Depuis 2009, la National Association of Realtors® (NAR) effectue une enquête annuelle pour quantifier le volume des transactions immobilières américaines effectuées avec une clientèle internationale. Entre avril 2024 et mars 2025, les acheteurs étrangers ont dépensé 56 milliards de dollars pour acquérir 78 100 propriétés* : une hausse transannuelle de 44 %. Malgré cette première hausse depuis 2017, le marché demeure à son deuxième plus bas niveau depuis que la NAR a commencé à recenser les achats des acheteurs étrangers en 2009.
Les effets d’un marché immobilier au ralenti
Le marché immobilier américain a enregistré en 2024-2025 son plus faible volume annuel de ventes depuis 1995, affichant un recul de 2,0 % par rapport à l’année précédente. Cette stagnation s’explique surtout par des taux hypothécaires qui restent élevés pour contenir l’inflation. Cela se traduit par un inventaire restreint et, en conséquence, une augmentation des prix des logements.
Le marché américain demeure néanmoins attrayant pour les acheteurs internationaux, comparativement aux coûts de l’immobilier dans les centres urbains de nombreux autres pays.
La proportion d’acheteurs étrangers provenant du Canada croît, mais la Chine reste en tête
Ces dernières années, le Canada et la Chine ont tour à tour occupé le sommet du classement en matière de proportion d’acheteurs étrangers.. En 2024-2025, le Canada représentait 14 % des achats, contre 13 % l’année précédente, tandis que la Chine a augmenté sa part à 15 %, lui assurant la première place.
Le Mexique, l’Inde et le Royaume-Uni suivent, avec 8 %, 6 % et 4 % respectivement.
Comme par les années passées, ce sont les investisseurs chinois qui ont consacré le montant le plus élevé à l’immobilier aux États-Unis, soit 13,7 milliards de dollars, presque le double de l’année précédente, contre 6,2 milliards pour les acheteurs canadiens.
Malgré la hausse des prix, l’immobilier américain reste relativement abordable
La combinaison d’une demande accrue et d’un inventaire limité de logements a conduit à une progression lente, mais constante des prix immobiliers américains. Le prix médian des maisons en revente a atteint 414 000 $ en avril 2025, en hausse de 1,8 % par rapport à l’année précédente. Le prix d’achat moyen s’élevait à 569 300 $.
La faiblesse du dollar canadien a représenté un défi supplémentaire pour les acheteurs canadiens. En avril 2025, le taux de change moyen était passé à 0,715 USD, soit environ deux cents de moins qu’en avril 2024.
Malgré tout, les maisons unifamiliales aux États-Unis continuent d’attirer les acheteurs étrangers grâce à leur prix relativement bas comparé à ceux de l’immobilier dans leur pays d’origine. Pour les Canadiens, ce contraste est particulièrement marqué face aux prix élevés dans les principaux centres urbains.
Prix moyen au m2 : villes canadiennes
(Source : Properstar.ca (ce lien mène à un site web dont le contenu est en anglais seulement))
| Toronto (Ontario) | 9 880 $ |
| Vancouver (Colombie-Britannique) | 12 281 $ |
| Montréal (Québec) | 6 975 $ |
Prix moyen au m2 : villes américaines
| San Diego-Carlsbad (Californie) | 5 870 $ |
| Naples-Immokalee-Marco Island (Floride) | 4 900 $ |
| Urban Honolulu (Hawaï) | 6 600 $ |
| Los Angeles-Long Beach-Glendale (Californie) | 4 890 $ |
Les Canadiens en quête d’économies
Malgré la montée des prix des maisons aux États-Unis, les Canadiens dépensent moins que les années précédentes. Les acheteurs ont payé en moyenne 32 % de moins pour leurs propriétés (437 500 $ en 2025 contre 548 600 $ en 2024), signe d’une plus grande vigilance face aux prix.
Les Canadiens privilégient fortement les propriétés dans les États du Sud
L’enquête met en évidence une tendance claire : les Canadiens achètent des biens immobiliers aux États-Unis principalement pour profiter du soleil et d’un cadre de vie de loisirs. La Floride reste la destination favorite, avec 21 % des acheteurs étrangers. Chez les Canadiens, cette préférence est encore plus marquée : près de la moitié (48 %) des achats de propriétés aux États-Unis l’an dernier ont été effectués en Floride.
L’Arizona (12 %) et la Californie (9 %) occupaient le second rang, de sorte qu’environ 7 achats sur 10 effectués par les Canadiens l’an dernier l’ont été dans la « Sun Belt ».
Les types de propriétés achetées par les Canadiens confirment leur orientation vers les loisirs. Environ 49 % des achats ont été réalisés exclusivement à des fins de vacances, ce qui constitue la proportion la plus élevée chez les acheteurs étrangers, le Royaume-Uni étant en seconde position avec 27 %. Les Canadiens se sont également tournés vers les maisons en rangée et les copropriétés dans une proportion plus élevée que les autres groupes, ce qui reflète leur intention d’utiliser ces biens comme résidences de vacances ou logements locatifs. Environ 17 % des achats effectués par des Canadiens se situaient dans des zones de villégiature, démontrant leur intérêt pour des résidences secondaires ou de retraite proches de plages, de terrains de golf et d’autres installations de loisirs.
Les taux d’intérêt élevés poussent à plus d’achats payés comptant
Les taux hypothécaires aux États-Unis étant encore élevés, de nombreux acheteurs étrangers renoncent à tout financement. En 2025, 57 % des acheteurs canadiens ont payé leurs achats comptant. Bien que l’achat au comptant permette d’éviter les taux d’intérêt, il faut mobiliser et convertir en dollars américains une somme importante dès le départ. Et comme le dollar canadien est faible par rapport au dollar américain, la conversion peut s’avérer coûteuse.
Le recours au financement peut donc être plus abordable pour les acheteurs qui ne veulent ou ne peuvent pas effectuer la conversion en USD d’une somme importante.
Achat de biens immobiliers aux États-Unis : ce qu’il faut retenir
Le rapport de la NAR de cette année confirme que les Canadiens continuent de jouer un rôle clé sur le marché immobilier américain. Malgré la faiblesse du dollar, la montée des prix et les coûts d’emprunt plus élevés, les Canadiens considèrent toujours les États-Unis comme un marché intéressant – surtout dans les zones axées sur le style de vie comme la Floride, l’Arizona et la Californie. Ils privilégient les maisons de vacances, les propriétés à louer et les logements situés dans des zones de villégiature, choisissant souvent des options à faible entretien comme les maisons de ville et les condos.
Ce phénomène reflète une réalité familière : les Canadiens sont attirés par le soleil, les prix abordables et les modes de vie attrayants. Pour bon nombre d’entre eux, l’immobilier américain est plus qu’une résidence secondaire. C’est un investissement à long terme dans la qualité de vie et la sécurité financière.
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* Toutes les statistiques proviennent de la National Association of Realtors®.: Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate 2025.
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