Publié le 18 octobre 2023 • 8 min de lecture
Les Canadiens adorent voyager aux États-Unis. Selon le rapport International Transactions in U.S. Residential Real Estate de 2023, publié par la National Association of REALTORS, les Canadiens représentent la plus forte augmentation annuelle des arrivées mensuelles aux États-Unis (+1 million) parmi tous les visiteurs internationaux. Et de nombreux Canadiens ont poussé leur relation avec les États-Unis un peu plus loin en achetant une propriété dans leur État préféré.
Bien que le marché du logement aux États-Unis ait ralenti dans l’ensemble (et que le huard ait perdu 8,1 % par rapport au dollar américain comparé à l’an dernier), les Canadiens ont tout de même dépensé 6,6 milliards de dollars américains dans des logements résidentiels aux États-Unis au cours de la période de 12 mois allant d’avril 2022 à mars 2023. S’agissant des sommes dépensées par des acheteurs étrangers, ce montant place le Canada en deuxième position, derrière la Chine et devant le Mexique, qui ont respectivement dépensé 13,6 milliards de dollars et 4,2 milliards de dollars.
Des hauts et des bas
Pour ce qui est des propriétés achetées, le Canada se classe au troisième rang, avec 8 500 habitations et une part de 10 %, derrière la Chine et le Mexique. Ces chiffres représentent une diminution de 25 % sur 12 mois et le plus faible nombre de transactions enregistrées au cours des 15 dernières années. En parallèle, le prix moyen payé par les acquéreurs canadiens était de 779 000 $, soit une augmentation de 60 % par rapport aux 485 000 $ de l’an dernier, un record sur les 15 dernières années.
Ces tendances sont à l’image du marché immobilier américain dans son ensemble. Après avoir atteint un sommet en 2021, le marché du logement a marqué le pas en 2022 en raison de la hausse des taux hypothécaires et des stocks très limités. Si les taux ont pu avoir une certaine incidence sur le coût du logement, les prix demeurent élevés compte tenu de l’insuffisance de l’offre sur le marché américain.
Le marché du logement américain demeure accessible aux Canadiens
Malgré la vigueur des prix, la valeur des propriétés au sud de la frontière demeure attrayante pour les Canadiens. Par exemple, dans la ville la plus chère du Canada, Toronto, le prix au mètre carré est de 10 947 $. Comparez cela aux destinations américaines dans les marchés métropolitains, et il est facile de voir ce qui attire tant les Canadiens :
| Marché | Prix au mètre carré | |
| Miami – Ft. Lauderdale – WPB | $3,170 | |
| Tampa – St. Petersburg – Clearwater | $2,270 | |
| Phoenix – Mesa – Scottsdale | $2,840 |
Malgré cela, les Canadiens s’adaptent aux conditions économiques.
Alors que 69 % des Canadiens ont acheté leur propriété aux États-Unis au comptant au cours de l’année précédente, seulement 51 % des achats effectués sur la période la plus récente ont été entièrement financés en fonds propres.
« Le dollar canadien étant faible, de plus en plus de Canadiens voient l’intérêt d’acquérir une maison aux États-Unis avec un financement », déclare Alain Forget, vice-président, responsable, Ventes et expansion des affaires à la Banque RBC. « S’ils prennent un prêt hypothécaire aux États-Unis, les Canadiens peuvent limiter l’impact ponctuel des frais de change en convertissant seulement un apport de 20 % et les frais de dossier. »
Même si les taux n’ont pas atteint des sommets historiques, ils restent plus élevés qu’au cours des deux dernières années, ce qui suscite l’appréhension de certains Canadiens qui espèrent bénéficier de l’évolution du marché lorsque les taux d’achat baisseront. M. Forget souligne un avantage souvent oublié des prêts hypothécaires aux États-Unis : « Les prêts hypothécaires aux États-Unis sont ouverts sans aucune pénalité de remboursement anticipé, de sorte que vous pouvez à tout moment avancer le remboursement de votre emprunt si cela vous convient. » Il souligne également que miser sur l’évolution du marché peut être désavantageux : « Les taux pourraient baisser, mais il risque d’y avoir un afflux d’acheteurs lorsque cela se produira, ce qui fera probablement augmenter les prix. »
Les propriétés de vacances dans les régions ensoleillées stimulent les tendances d’achat des Canadiens
Depuis des décennies, la Floride est une destination prisée des Canadiens. Selon le site VISIT FLORIDA, en 2023, 3,2 millions de Canadiens se sont rendus en Floride.
Les préférences de voyage du Canada sont à l’image de leurs habitudes d’achat. Parmi tous les achats de maisons effectués par des Canadiens, 55 % concernent la Floride, 14 % l’Arizona et 4 % la Californie.
58 % des propriétés acquises par les Canadiens étaient des maisons de vacances et des biens locatifs, composés des types de propriétés suivants :
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Maisons unifamiliales non attenantes : 71 %
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Immeubles en copropriété : 18 %
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Habitations en rangée : 4 %
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Parmi tous les acheteurs étrangers, les Canadiens étaient les plus susceptibles d’acheter des immeubles en copropriété (ce qui est logique, compte tenu de leur goût pour les biens locatifs de vacances) et d’acheter dans une zone de villégiature. En fait, 47 % des achats effectués par les Canadiens se faisaient dans des stations balnéaires et des complexes de golf.
« Au cours des dernières années, nous avons observé un changement démographique chez les Canadiens qui cherchent des propriétés aux États-Unis », explique M. Forget. Il s’agissait le plus souvent de personnes retraitées ou proches de la retraite; des baby-boomers en quête d’une maison pour passer l’hiver dans le sud. Nous voyons maintenant davantage d’acheteurs de la génération X, voire de la génération Y, qui sont plus susceptibles de passer une courte période de l’année dans leur maison aux États-Unis et de la louer lorsqu’ils reviennent au Canada afin de réduire leurs versements hypothécaires. C’est une approche très différente de celle des retraités, qui passent habituellement les mois d’hiver dans leur maison américaine et ne la loue pas. » Il ajoute que des États comme la Floride et l’Arizona ont une forte demande de logements locatifs saisonniers et de courte durée, ce qui les rend plus attrayants pour les jeunes Canadiens qui espèrent louer leur maison de vacances.
Des deux côtés de la frontière, le marché immobilier est complexe et en constante évolution. Cependant, de nombreux Canadiens s’adaptent aux changements de conjoncture et trouvent le moyen de concrétiser leur rêve de posséder un bien immobilier aux États-Unis. À l’heure où l’état du marché canadien du logement (notamment les taux d’intérêt et le prix des habitations) continue de faire les gros titres dans les médias, les acheteurs vont chercher à combiner valeur, qualité et situation géographique. Les acquéreurs canadiens sont futés et ne sont probablement pas disposés à faire de nombreuses concessions lorsqu’il s’agit d’entrer sur le marché américain de l’habitation. Le faible nombre d’acheteurs en 2022-2023 pourrait indiquer que certains adoptent une approche sélective et attendent que les taux baissent et que le prix des maisons se stabilise pour acheter.
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