De combien d’argent avez-vous vraiment besoin pour acheter votre première maison au Canada?

Si vous envisagez d’acheter votre première maison, vous vous posez sans doute plein de questions, dont la plus cruciale : « Quel montant d’hypothèque puis-je me permettre? » Pour répondre à cette question, les acheteurs d’une première maison doivent penser aux coûts autres que le prix d’achat. L’assurance hypothécaire, les frais de clôture et les frais juridiques, ainsi que les frais de déménagement devraient tous être pris en compte dans vos calculs.

Nous détaillons ci-dessous les règles relatives à la mise de fonds minimale au Canada, les programmes gouvernementaux disponibles, comme le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et le Régime d’accession à la propriété (RAP). Nous examinons également les coûts d’achat d’une maison et offrons des stratégies d’épargne judicieuses pour vous aider à planifier stratégiquement.

Comprendre les mises de fonds : votre première étape

Une mise de fonds est le montant initial qu’un acheteur paie pour l’achat d’une maison. Votre prêteur déduit la mise de fonds du prix d’achat et vous accorde un prêt hypothécaire pour couvrir le reste.

Épargner pour une mise de fonds est une étape importante pour les acheteurs d’une première maison. Bien que les hypothèques vous permettent d’étaler les paiements sur de nombreuses années, vous avez besoin d’un montant forfaitaire initial pour garantir l’achat d’une maison. Cet argent doit provenir de vos propres économies (et non d’un emprunt auprès d’un établissement financier). Il est donc judicieux de vous donner le temps de planifier et de mettre des fonds de côté.

Les exigences du Canada en matière de mise de fonds sont plus souples que bien des gens ne le croient. La compréhension des règles peut vous aider à établir un objectif d’épargne réaliste.

Quelles sont les règles minimales de mise de fonds au Canada?

Au Canada, le montant de la mise de fonds dépend du prix de la maison que vous achetez. Voici comment cela se décompose :

Est-il préférable d’avoir une mise de fonds importante?

N’oubliez pas que les chiffres ci-dessus sont des minimums. Plus vous payez au départ, moins vous devrez emprunter. Une mise de fonds plus importante signifie :

• Des frais d’intérêt et des paiements mensuels moins élevés. Plus votre hypothèque est petite, moins vous payez chaque mois.

• Des coûts d’assurance réduits. Vous pouvez éviter ou réduire le coût de l’assurance hypothécaire (aussi appelée assurance prêt hypothécaire) en versant une mise de fonds de 20 % ou plus. (Veuillez noter que l’assurance hypothécaire n’est pas disponible pour les maisons de plus de 1,5 million de dollars; vous devez donc verser un apport d’au moins 20 % pour toute maison dépassant ce seuil.)

Si vous êtes travailleur autonome ou avez un mauvais dossier de crédit, votre prêteur hypothécaire pourrait exiger une mise de fonds plus élevée que les minimums susmentionnés.

Pouvez-vous acheter une maison sans mise de fonds?

La réponse courte est non. Les prêteurs canadiens exigent une mise de fonds minimale de 5 à 20 %, selon le prix de la maison. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de la maison, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cela protège les prêteurs, mais ajoute des milliers de dollars au coût total de votre hypothèque. Si votre première maison coûte 1,5 million de dollars ou plus, cette assurance n’est pas une option; vous devrez donc prévoir une mise de fonds d’au moins 20 %.

Qu’est-ce que la SCHL?

La SCHL signifie la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Elle appartient au gouvernement fédéral et est le plus important fournisseur d’assurance prêt hypothécaire au Canada. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, et elle est obligatoire pour les hypothèques dont la mise de fonds est inférieure à 20 %.

Bien que la SCHL soit l’assureur hypothécaire le plus reconnu, deux sociétés privées, Sagen et Canada Guaranty, offrent également ce type d’assurance.

L’avantage de l’assurance prêt hypothécaire est qu’elle vous permet d’obtenir une hypothèque pouvant atteindre 95 % du prix d’achat d’une maison. Toutefois, cela a un coût. La prime d’assurance s’ajoute habituellement au solde de votre prêt hypothécaire et représente habituellement entre 2,8 % et 4 % du montant total de votre prêt hypothécaire.

Vous pouvez utiliser le tableau d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour calculer de combien l’assurance de la SCHL augmentera vos paiements mensuels.

Quels sont les coûts associés à l’achat d’une maison?

Si vous vous demandez combien d’argent il vous faut pour acheter une maison, vous devriez voir au-delà de la mise de fonds. Il y a d’autres frais que vous devrez payer en tant qu’acheteur d’une première maison, et vous pouvez prévoir au moins 3 % du prix d’achat de votre nouvelle maison pour couvrir les frais de clôture et de déménagement.

Par exemple, si vous achetez une maison de 600 000 $ en Alberta, vous devez prévoir des coûts supplémentaires de 18 000 $ en plus de votre mise de fonds. Voici quelques-uns des frais que vous pourriez avoir à payer :

• Frais d’évaluation : estimation de la valeur de la maison, que votre prêteur pourrait exiger. 250 $ – 350 $

• Frais d’inspection : un inspecteur accrédité prépare un rapport sur l’état de la maison. 500 $

• Frais d’enregistrement foncier : en Alberta, il s’agit d’une somme forfaitaire de 50 $, plus 5 $ par tranche de 5 000 $ (ou fraction de ce montant) de la valeur de la propriété. 650 $

• Certificat de localisation ou d’arpentage : peut être exigé par votre banque avant qu’elle finalise votre prêt hypothécaire. 1 000 $ – 2 000 $

• Frais juridiques : services d’avocats, notamment l’examen du contrat d’achat, la recherche d’un titre et plus encore. 500 $ et plus

Les autres coûts peuvent inclure :

• Assurance-titres

• Frais de déménagement

• Réparations immédiates

• Mobilier et appareils électroménagers

• Branchements aux services publics et dépôts de garantie

• Frais de gestion et de copropriété (si vous achetez un condominium)

• Impôts fonciers

• Assurance prêt hypothécaire

Comment les banques déterminent le montant d’hypothèque que vous pouvez vous permettre

Avant de commencer à chercher votre première maison, il est utile de comprendre comment les banques et les autres prêteurs décident de ce que vous pouvez vous permettre. En règle générale, les banques et les prêteurs hypothécaires veulent s’assurer que votre revenu peut rembourser confortablement vos versements hypothécaires, ainsi que vos autres dettes et frais de subsistance. Voici quelques-uns des principaux facteurs dont ils tiennent compte lorsqu’ils calculent le montant auquel vous êtes admissible :

• Revenu du ménage : en général, plus vous gagnez, plus vous êtes admissible à un prêt hypothécaire. Les prêteurs examinent habituellement votre revenu au cours des deux ou trois dernières années pour déterminer si l’argent que vous gagnez peut couvrir vos paiements hypothécaires et vos autres obligations financières.

• Mise de fonds : plus la mise de fonds est importante, moins vous aurez besoin d’emprunter.

• Cote et antécédents de crédit : une cote plus élevée peut vous aider à obtenir de meilleurs taux hypothécaires et des conditions plus avantageuses.

• Ratios d’endettement : les prêteurs évaluent la part de votre revenu qui sera consacrée aux dépenses de logement et au remboursement de la dette.

Vous envisagez un prêt hypothécaire? Une préapprobation offre une garantie de taux pendant 120 jours et le montant maximal de votre prêt après une vérification de crédit, ce qui vous permet de rechercher une maison en toute sérénité. Utilisez l’outil de préapprobation numérique de la RBC pour commencer à remplir votre demande en ligne et à accéder à la propriété.

Le gouvernement et les programmes d’épargne pour l’achat d’une première maison

Plusieurs programmes sont offerts pour aider les acheteurs d’une première maison à économiser et à augmenter leur pouvoir d’achat.

Remboursement de la TPS pour les acheteurs d’une première habitation

Si vous achetez une maison neuve auprès d’un constructeur, que vous faites construire ou que vous embauchez quelqu’un pour construire une maison sur votre terrain ou que vous achetez des parts d’une coopérative d’habitation, vous pourriez être admissible à un remboursement de la TPS. Pour encourager la construction de maisons, le gouvernement fédéral renonce à la TPS sur les nouvelles maisons de moins de 1 million de dollars. Les maisons évaluées entre 1 million et 1,5 million de dollars sont également admissibles à un remboursement, mais le montant est progressivement réduit (ou supprimé) à mesure que le prix de la maison augmente. Pour être admissible au remboursement de la TPS pour l’achat d’une première habitation, vous devez avoir au moins 18 ans, être citoyen canadien ou résident permanent et ne pas avoir été propriétaire d’une maison au cours des quatre dernières années civiles.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Un Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) vous permet d’investir pour votre première maison avec deux puissants avantages fiscaux : vous obtenez des déductions d’impôt pour vos cotisations et, lorsque vous êtes prêt à acheter, vos retraits sont entièrement libres d’impôt. Une fois que vous ouvrez le compte, vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ la première année. Vous obtenez ensuite un droit de cotisation supplémentaire de 8 000 $ chaque année suivante jusqu’à ce que vous atteigniez un maximum à vie de 40 000 $. Si vous n’utilisez pas tous vos droits de cotisation au cours d’une année donnée, vous pouvez reporter un maximum de 8 000 $ de ce droit inutilisé à l’année suivante.

Comment utiliser votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter une maison

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer des sommes de votre compte d’épargne-retraite pour acheter votre première maison. Vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER (ou 120 000 $ si vous achetez avec un partenaire) sans retenue d’impôt, et vous aurez 15 ans pour rembourser cette somme. Vous pouvez utiliser à la fois le RAP et votre CELIAPP pour le même achat de maison, à condition que vous remplissiez les conditions de chaque programme.

Crédits provinciaux et remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves

Vérifiez ce que votre province offre. En Ontario, par exemple, les primo-accédants peuvent obtenir un remboursement de la taxe sur les droits de transfert pouvant aller jusqu’à 4 000 $. Si vous achetez une habitation neuve correspondant à ces critères, vous pourriez également être admissible à des remboursements supplémentaires de TPS/TVH (voir les remboursements de TPS ci-dessus).

Scénarios de coûts réels : que signifient vraiment les différents prix des maisons

Comprendre la situation financière globale vous aide à planifier l’achat de votre nouvelle maison de façon réaliste. Ce guide détaille précisément ce dont vous aurez besoin pour l’achat d’une propriété. Plusieurs scénarios sont présentés selon le prix d’achat, votre mise de fonds, les frais de clôture et vos versements hypothécaires mensuels.*

* Calculs effectués à l’aide de la calculatrice RBC des versements hypothécaires. Tous les coûts sont approximatifs et fondés sur les taux actuels et les conditions standard. Vos coûts réels varient en fonction de votre taux d’intérêt, de la durée de votre prêt hypothécaire, des impôts fonciers et d’autres facteurs propres à votre situation. Pour obtenir des renseignements exacts sur votre situation, communiquez avec un spécialiste en prêts hypothécaires de RBC.

** Les estimations des paiements mensuels ne comprennent pas l’assurance prêt hypothécaire, qui est obligatoire pour les mises de fonds de moins de 20 %.

Stratégies d’épargne judicieuses pour votre première maison

Épargner pour votre première maison peut sembler intimidant, mais les bonnes stratégies peuvent vous aider à atteindre votre objectif.

Ouvrez un compte d’épargne dédié

Pour maintenir le cap, envisagez d’ouvrir un compte d’épargne à taux d’intérêt élevé ou un instrument de placement comme un CELIAPP. La mise en place de transferts mensuels automatiques crée une habitude d’épargne sans que vous ayez à y penser.

Tirez parti des programmes pour économiser plus rapidement

Maximisez vos cotisations au CELIAPP (jusqu’à concurrence de 8 000 $ par an) pour réaliser des économies libres d’impôt. Vous pouvez également utiliser le Régime d’accession à la propriété pour retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER (120 000 $ pour les couples), remboursable sur 15 ans.

Envisagez l’achat en copropriété

Pensez à mettre en commun vos ressources avec un membre de votre famille ou un ami pour partager les coûts et être éventuellement admissible à un prêt hypothécaire plus important. Assurez-vous simplement de discuter ouvertement dès le départ sur la façon dont vous gérerez la propriété, les remboursements et les plans à long terme.

Respectez un budget mensuel

Revoyez régulièrement votre budget et envisagez de réduire les dépenses non essentielles jusqu’à l’atteinte de votre objectif. Même de petites économies peuvent s’accumuler avec le temps.

Faites des choix stratégiques

Pour certains acheteurs d’une première maison, commencer avec un condo, une maison en rangée ou une propriété en banlieue plus abordable est une première étape judicieuse qui vous permet d’accéder au marché plus rapidement.

Utilisez des outils de budgétisation

Si vous êtes un client de la RBC, vous pouvez accéder à des fonctions de budgétisation utiles comme TrouvÉpargne NOMI, un outil qui utilise la technologie prédictive pour connaître vos habitudes de transactions, identifier les sommes dont vous n’avez probablement pas besoin et les mettre de côté automatiquement pour vous. Vous définissez les paramètres et pouvez mettre les fonds en pause ou les récupérer à n’importe quel moment. Vous trouverez NOMI dans l’application bancaire RBC.

Comment savoir quand vous êtes prêt à acheter une maison

Il peut être tentant de se lancer sur le marché lorsque tout le monde autour de vous semble acheter, mais attendre peut être le choix le plus judicieux dans certaines situations. Si vous devenez propriétaire avant d’être complètement préparé, vous risquez de vous sentir débordé et vous risquez de mettre à rude épreuve vos finances à long terme. Prendre le temps de planifier vous assure d’être en mesure de réussir et d’avoir l’esprit tranquille.

Vous devriez peut-être attendre si :

• Votre dette est trop élevée : un niveau d’endettement élevé peut rendre plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire ou la gestion confortable des paiements mensuels.

• Votre cote de crédit est faible : une cote faible signifie généralement des taux d’intérêt plus élevés ou des difficultés à obtenir un prêt hypothécaire.

• Vous n’avez pas de fonds d’urgence après votre mise de fonds : vous avez besoin d’un coussin financier pour des réparations imprévues, une perte d’emploi ou d’autres urgences.

Si l’une de ces situations s’applique à vous, envisagez de louer pour le moment ou de retarder votre achat. Prenez le temps de rembourser vos dettes, d’accumuler du crédit et de faire fructifier vos économies. Lorsque vous achèterez, vous serez en meilleure position pour acquérir le logement que vous souhaitez avec une plus grande tranquillité d’esprit.

Soyez fin prêt à acheter votre première maison

L’achat d’une première maison est une question de préparation. Comme la mise de fonds n’est que le commencement, vous devrez également prévoir un budget pour les frais de clôture, les assurances, les frais de déménagement et l’aménagement de votre nouvelle habitation. Vous devrez également surveiller les taux d’intérêt de la Banque du Canada, car les changements peuvent avoir une incidence sur votre prêt hypothécaire et sur le montant que vous pouvez emprunter. Grâce à la planification préalable et à une épargne stratégique, vous serez prêt à faire une offre au moment opportun.

Vous avez besoin d’aide pour vous y retrouver? Nos spécialistes en prêts hypothécaires sont là pour vous aider à déterminer le prix que vous pouvez payer pour une maison et comment faire mieux fructifier votre épargne.