Logement : incidence potentielle des annonces faites cette année sur les promoteurs et le marché

Depuis sa réélection il y a plus d’un an, le gouvernement libéral a placé l’abordabilité du logement au cœur de ses priorités. Le premier ministre Mark Carney et son cabinet ont depuis annoncé une série de programmes destinés à agir sur différents aspects du problème. 

Pris ensemble, ces programmes témoignent de la volonté du gouvernement fédéral d’accroître l’offre de logements à l’échelle locale grâce aux moyens d’action dont il dispose à l’échelle nationale. Les principales mesures consistent à soutenir directement les logements abordables et les logements destinés aux ménages à faible revenu, à réduire les obstacles à la construction résidentielle et à encourager les municipalités à réduire les droits d’aménagement.

« Nous observons une volonté d’agir sur différents types de logements tout au long du continuum, de l’itinérance jusqu’à l’accession à la propriété », explique Stephanie Shewchuk, responsable principale, Politique de logement, Leadership avisé RBC. Nous n’avons pas encore une vue d’ensemble claire de la stratégie qui sous-tend ces initiatives, mais je pense que les choses se préciseront au fil des discussions sur la prochaine version de la Stratégie nationale sur le logement. »

D’après les politiques annoncées jusqu’à maintenant, Mme Shewchuk estime qu’un accent clair est mis sur la rapidité d’exécution, l’abordabilité et la modernisation des pratiques de construction. Même si le gouvernement fédéral a clairement affiché son intention de construire davantage de logements plus rapidement, certains programmes et certaines politiques nécessiteront encore du temps avant d’être pleinement élaborés et mis en œuvre.

« Lorsqu’il s’agit probablement du plus gros achat de leur vie, les gens veulent y voir clair, explique Mme Shewchuk. Sinon, ils choisissent d’attendre avant de passer à l’action, ce qui freine l’élan du marché. »  

Ce qui est clair, toutefois, c’est la volonté du gouvernement fédéral d’apporter des changements majeurs à l’approche du pays en matière de politique du logement. Voici les principales mesures annoncées jusqu’à maintenant.

Maisons Canada : une nouvelle société d’État du logement

L’une des initiatives phares du gouvernement Carney en matière de logement a été la création de Maisons Canada en septembre 2025. Cette nouvelle société d’État a pour mandat d’accroître l’accès à des logements véritablement abordables pour les Canadiens ayant besoin de soutien.

« Au Canada, ce sont surtout les acteurs du secteur privé qui construisent les logements, explique Mme Shewchuk. Même si Maisons Canada se concentre sur les logements hors marché, le secteur privé restera un partenaire essentiel, autant pour la construction que pour le financement. »

Jusqu’à présent, Maisons Canada a annoncé l’initiative de construction directe, qui accélérera la mise en chantier de 4 000 logements sur six sites de la Société immobilière du Canada. L’organisation a également annoncé la création d’un Fonds canadien de protection des loyers de 1,5 milliard de dollars visant à préserver les logements locatifs abordables menacés, et elle s’est engagée à investir 1 milliard de dollars dans la construction de logements supervisés et de logements de transition destinés aux personnes en situation d’itinérance ou à risque de l’être.  

En savoir plus : Bâtir l’avenir : ce qu’il faut surveiller pendant la mise en place du programme Maisons Canada

Mme Shewchuk fait remarquer qu’il sera intéressant de voir comment Maisons Canada évoluera aux côtés de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), qui agit comme organisme fédéral responsable du logement depuis 1946.

Bien que l’organisation ait été créée pour répondre aux besoins des exclus du marché du logement, Mme Shewchuk estime que ses initiatives pourraient néanmoins avoir des répercussions sur les locataires et acheteurs ordinaires. « Une partie de la pression et de la concurrence devrait ainsi s’atténuer dans certains segments du marché », dit-elle.

Le remboursement de la TVH en Ontario pourrait-il devenir un allégement fiscal déterminant ?

Lorsqu’il s’agit d’anticiper les changements dans le marché des acheteurs, un signal important pourrait être le remboursement de la TVH pour les habitations neuves, entré en vigueur le 1^er avril 2026. Mis en place en partenariat avec la province de l’Ontario, ce programme rembourse la TVH payée lors de l’achat d’une habitation neuve dans la province.

« Certains promoteurs parlent carrément d’une mesure qui pourrait changer la donne, explique Mme Shewchuk. Des acheteurs commencent déjà à franchir le pas en Ontario grâce à cette initiative. »

Mme Shewchuk souligne toutefois que cette mesure nécessite des modifications législatives, qui suivent actuellement le processus d’adoption. Pour le moment, les acheteurs ontariens doivent toujours payer la taxe de vente, mais ils ont reçu l’assurance que ce montant leur sera remboursé par l’Agence du revenu du Canada une fois la mesure officiellement adoptée.

« À ce stade-ci, les acheteurs doivent essentiellement faire une demande de remboursement, mais une fois la loi adoptée, les promoteurs pourront l’intégrer directement au contrat de vente, explique Mme Shewchuk. Il y a probablement très peu de risques que la mesure ne soit pas adoptée, mais cela prendra un peu de temps. Cela dit, cette incertitude continue d’influencer les décisions d’achat. »

Même si le remboursement n’est actuellement offert qu’en Ontario, Mme Shewchuk estime que ce modèle pourrait éventuellement servir de cadre pour conclure des ententes semblables avec d’autres provinces.

Projet de loi C-26 : un investissement majeur, mais peu de détails

En mars, le gouvernement fédéral a présenté le projet de loi C-26, qui prévoit l’affectation de 1,7 milliard de dollars afin d’améliorer l’offre de logements au moyen de paiements aux provinces et aux territoires.

Toutefois, malgré l’importance des sommes annoncées, les détails demeurent limités. « Pour le moment, il ne semble pas y avoir beaucoup de détails précis ni d’orientations claires à ce sujet, mais il a été indiqué que les fonds pourraient servir à réduire les droits et redevances d’aménagement ainsi qu’à financer des programmes déjà en place », explique Mme Shewchuk.

Une fois adopté, le projet de loi pourrait offrir au gouvernement fédéral davantage de latitude pour répartir les fonds selon les besoins de chaque province et territoire. 

Selon Mme Shewchuk, cette souplesse est bienvenue : « Les besoins et les façons de faire varient d’une province et d’un territoire à l’autre. Les marchés et les réalités du logement sont très différents à travers le pays. »

Un nouveau partenariat Canada–Ontario axé sur la construction

Le 30 mars, le gouvernement fédéral a annoncé avoir conclu un partenariat inédit avec la province de l’Ontario afin de collaborer au financement de nouveaux logements et d’infrastructures.

Le partenariat Canada–Ontario pour la construction prévoit un investissement combiné de 8,8 milliards de dollars sur 10 ans, partagé entre les deux gouvernements, « afin de soutenir des projets d’infrastructure favorisant la construction de logements en Ontario ». Il s’agit du premier partenariat établi dans le cadre du Fonds Bâtir des collectivités fortes.

Les fonds serviront principalement à encourager les municipalités à réduire les droits d’aménagement, ainsi qu’à financer des projets d’infrastructure prioritaires pour la province. Tous les projets accorderont également la priorité aux fournisseurs, au contenu et aux matériaux canadiens conformément à la nouvelle politique d’achat canadien du gouvernement fédéral.

« En théorie, cela devrait réduire le coût des logements, mais il faudra voir, explique Mme Shewchuk. Comme l’annonce est très récente, il faudra voir comment cela se traduira concrètement, d’autant plus que les conditions du marché entrent toujours en ligne de compte. »

Mme Shewchuk souligne que des partenariats semblables avec d’autres provinces pourraient viser des objectifs différents, puisque les droits d’aménagement ne contribuent pas autant aux coûts du logement dans d’autres régions du pays.

Le Fonds pour bâtir des collectivités fortes s’attaque aux infrastructures municipales

Annoncé dans le budget de 2025, le Fonds pour bâtir des collectivités fortes est une autre initiative conçue pour soutenir la construction d’infrastructures municipales sans dépendre autant des droits d’aménagement.

Le fonds prévoit 51 milliards de dollars pour des projets majeurs d’infrastructure publique au cours de ses 10 premières années, à compter de 2026, puis 3 milliards de dollars supplémentaires par année par la suite.

Mme Shewchuk explique que les municipalités imposent généralement des droits d’aménagement afin de financer les infrastructures nécessaires à la construction de nouveaux logements — des réseaux d’égout aux hôpitaux en passant par les ponts — et que ces coûts sont ultimement refilés aux acheteurs.

« À l’origine, les droits d’aménagement reposaient sur le principe selon lequel la croissance devait financer la croissance, et plusieurs estiment que leur utilisation s’est considérablement élargie dans la pratique », explique-t-elle. 

Alors que l’inflation, les pressions commerciales et les pénuries de main-d’œuvre continuent de faire grimper les coûts de construction résidentielle, Mme Shewchuk estime qu’il faudra trouver des moyens de bâtir à moindre coût afin de rendre les logements plus accessibles. La réduction des droits et redevances, y compris des frais d’aménagement, peut faire partie de la solution, particulièrement dans les régions où ils sont relativement élevés, comme le Grand Toronto et le Grand Vancouver.

« Il existe une tension entre la nécessité de construire de nouvelles infrastructures et celle de financer ces projets, surtout dans un contexte où les grands projets d’infrastructure coûtent extrêmement cher, dit-elle. C’est là que le gouvernement fédéral intervient, puisqu’il a la plus grande capacité de financement pour les grands projets d’infrastructure. »

Même si les effets du fonds pourraient ne se faire sentir que dans plusieurs années, celui-ci pourrait contribuer à accroître l’offre de logements abordables à long terme.

La Mise à jour économique du printemps met l’accent sur les logements intermédiaires 

Alors que le gouvernement fédéral cherche à réduire les coûts d’aménagement, à accroître l’offre de logements abordables et à alléger le fardeau fiscal des acheteurs, son plus récent document stratégique vise une composante manquante du parc résidentiel canadien.

La Mise à jour économique du printemps de 2026, qui a été publiée le 28 avril, se penche sur les logements intermédiaires en prévoyant des mesures visant à permettre aux assureurs hypothécaires privés d’offrir de l’assurance prêt hypothécaire multirésidentielle pour les immeubles de cinq à huit logements, tout en accroissant leur marge de manœuvre pour offrir davantage de produits destinés aux projets de trois ou quatre logements. « Il y a ici une volonté claire d’utiliser les terrains existants plus efficacement et d’offrir une plus grande diversité de types de logements », explique Mme Shewchuk. 

La Mise à jour économique du printemps prévoit également près de 42 millions de dollars sur cinq ans afin de moderniser les codes du bâtiment et d’accélérer les processus d’examen et d’approbation, ce qui constitue, selon Mme Shewchuk, un facteur clé pour favoriser l’adoption de méthodes de construction novatrices et améliorer la productivité dans le secteur résidentiel.

« Le gouvernement fédéral affirme vouloir harmoniser les codes du bâtiment et simplifier le processus réglementaire afin de faciliter le développement de logements construits en usine, explique-t-elle. Dans une grande partie des recherches que j’ai consultées, les codes du bâtiment représentent un obstacle particulièrement difficile lorsqu’il s’agit de déployer les méthodes de construction modernes à grande échelle. »

En savoir plus : Les méthodes de construction modernes peuvent contribuer à résoudre la crise du logement au Canada

Au cours de la dernière année, le gouvernement fédéral a annoncé une série de nouvelles politiques en matière de logement visant chacune à répondre à des contraintes touchant différents segments du continuum du logement, qu’il s’agisse de logements véritablement abordables ou de l’achat d’une habitation neuve. Et même si la construction de nouveaux logements prend du temps et qu’il est toujours possible d’en faire davantage, les annonces faites jusqu’à maintenant témoignent d’une prise de conscience de l’ampleur du défi du logement au Canada et d’une volonté d’agir sur l’ensemble du système de logement.