49 % des personnes qui prévoient acheter une autre propriété affirment que la baisse des taux les incite à devancer leur projet. Ce qu’il faut savoir avant d’acheter une nouvelle propriété.

En avril dernier, j’ai animé ma première séance Tout ce que vous voulez savoir sur Reddit avec RBC (ce lien mène à un site web dont le contenu est en anglais seulement). La participation a été remarquable, et l’enthousiasme suscité par la discussion était palpable. De nombreux acheteurs canadiens souhaitaient en savoir plus sur les critères d’admissibilité à l’achat d’une première propriété, les stratégies liées aux taux d’intérêt et les différents choix hypothécaires. Comme la séance ne durait qu’une heure, je n’ai toutefois pas pu aborder tous les sujets, notamment les questions de ceux qui sont déjà propriétaires et qui envisagent sérieusement leur prochain projet immobilier.

Les résultats de l’Enquête RBC sur les tendances du marché résidentiel (ce lien mène à un site web dont le contenu est en anglais seulement), publiés en juin, révèlent que 49 % des personnes qui prévoient acheter une autre propriété envisagent de devancer leur projet en raison de la baisse des taux d’intérêt, comparativement à seulement 23 % de l’ensemble des Canadiens sondés. Cette tendance correspond d’ailleurs à ce que j’observe auprès de mes clients : certains disposent d’une valeur nette importante dans leur propriété, mais ne savent pas nécessairement comment en tirer parti. Si cette situation vous est familière, le présent article pourrait vous être utile.

Je vous propose ici un tour d’horizon des principaux éléments à prendre en compte lors de l’achat d’une nouvelle propriété : comment mettre la valeur nette de votre propriété actuelle à contribution, quelles options hypothécaires envisager, et en quoi le financement relais peut faciliter la transition. Parce que votre prochain projet immobilier devrait être synonyme de progrès, et non de casse-tête.

Commençons par un élément qui pourrait jouer en votre faveur : la valeur nette de votre propriété pourrait être plus importante que vous ne le pensez 

De nombreux propriétaires sont agréablement surpris lorsqu’ils prennent la mesure de la valeur nette qu’ils ont accumulée au fil des ans. Bien que l’évolution des prix des propriétés varie d’une région à l’autre, cette valeur nette s’est souvent accrue davantage qu’ils ne le réalisent.

Qu’entend-on par « valeur nette » ?

La valeur nette correspond à la part de la valeur de votre propriété qui vous appartient réellement. Elle se calcule en soustrayant de sa valeur marchande actuelle le solde de votre prêt hypothécaire et de tout autre prêt garanti par la propriété.

Comment mettre votre valeur nette à contribution pour acheter votre prochaine propriété

Il existe deux principales façons de mettre la valeur nette de votre propriété actuelle à contribution pour financer l’achat de votre prochaine propriété. La première est la plus simple : vendre votre propriété actuelle et affecter le produit de la vente à la mise de fonds de votre nouvelle propriété. Une solution simple et directe, qui demeure souvent le choix privilégié.

La deuxième est moins évidente et fait partie des questions qui me sont le plus souvent posées : « Est-il possible d’utiliser une marge de crédit sur valeur nette pour obtenir des liquidités et les affecter à la mise de fonds de ma prochaine propriété ? »

La réponse est oui, mais certaines considérations importantes sont à prendre en compte. Lorsque vous utilisez une marge de crédit sur valeur nette, le montant emprunté devient une dette à votre charge. Les prêteurs évaluent votre capacité d’emprunt à l’aide de deux ratios : le ratio d’endettement brut (REB) et le ratio d’endettement total (RET). Les paiements liés à votre marge de crédit sur valeur nette sont pris en compte directement dans le calcul de votre RET, ce qui peut réduire le montant que vous pourriez être admissible à emprunter pour votre nouveau prêt hypothécaire. Autrement dit, la valeur nette de votre propriété peut servir à financer votre prochain achat, mais comme il s’agit d’une marge de crédit, le montant utilisé sera considéré comme une dette dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt.

Il faut aussi tenir compte des incidences fiscales. Au Canada, les intérêts sur une marge de crédit sur valeur nette ne sont généralement pas déductibles lorsque les fonds sont utilisés à des fins personnelles, notamment pour la mise de fonds d’une nouvelle résidence principale. En revanche, si la propriété est destinée à la location ou constitue un placement immobilier, certaines règles de déductibilité pourraient s’appliquer. Il est alors préférable de consulter un conseiller fiscal.

Une stratégie que je présente souvent aux clients consiste à utiliser la marge de crédit sur valeur nette comme solution de financement à court terme : les fonds servent à financer la mise de fonds de la nouvelle propriété, puis la marge est remboursée intégralement une fois la propriété actuelle vendue. De cette façon, l’emprunt demeure temporaire et les intérêts sont engagés sur une période relativement courte. Cette approche peut parfois faciliter la transition entre les deux propriétés.

Cela dit, chaque situation est différente. La pertinence d’une marge de crédit sur valeur nette dépend de l’ensemble de votre situation financière. Il vaut donc la peine d’en discuter avant d’entreprendre vos recherches.

Acheter, ou vendre votre propriété actuelle, en premier ? Voici les principaux éléments à prendre en compte

C’est la question que j’entends le plus souvent, et il n’y a pas de réponse unique. Le choix dépend de votre situation financière, de votre tolérance au risque et du contexte du marché. Voici les principaux avantages et inconvénients de chaque option.

Acheter votre prochaine propriété avant de vendre votre propriété actuelle

Acheter avant de vendre vous donne davantage de latitude quant au moment de déménager, mais dans le contexte actuel, il est important de bien mesurer les répercussions financières d’une telle décision. Dans de nombreuses régions du Canada, les propriétés se vendent plus lentement qu’elles ne s’achètent actuellement. C’est précisément pour cette raison que, pour la plupart des acheteurs, l’approche privilégiée consiste à vendre d’abord, puis à acheter une fois la vente conclue par une offre ferme.

Si vous choisissez néanmoins d’acheter avant de vendre, le principal risque est de devoir assumer deux prêts hypothécaires simultanément. Cette situation peut être particulièrement stressante pour de nombreux propriétaires, surtout lorsque le budget est déjà serré. Ce n’est pas un scénario hypothétique : dans un marché où les propriétés se vendent plus lentement, il peut être difficile de vendre la propriété actuelle dans les délais souhaités. Il faut donc disposer d’une marge de manœuvre financière suffisante pour assumer deux séries de paiements et être admissible à un deuxième prêt hypothécaire. Les frais de clôture et de déménagement à payer avant la vente de votre propriété actuelle peuvent également exercer une pression supplémentaire sur vos liquidités.

Cela dit, acheter d’abord vous donne la possibilité d’apporter quelques améliorations à votre propriété actuelle ou de la mettre en valeur avant de la mettre en vente, ce qui pourrait contribuer à en maximiser le prix de vente. Cette approche convient généralement mieux aux propriétaires qui disposent d’une solide marge de manœuvre financière et qui ont une idée réaliste, fondée sur une bonne connaissance du marché, du délai dans lequel leur propriété actuelle est susceptible de se vendre.

Si vous avez des incertitudes quant à votre capacité à vendre rapidement, il serait probablement plus prudent d’attendre d’avoir une offre ferme avant d’acheter.

Vendre votre propriété actuelle avant d’acheter la suivante

Vendre d’abord vous apporte une plus grande certitude. Vous savez exactement de quelle somme vous disposez, quel sera le produit net de la vente, quelle mise de fonds vous pourrez verser et quelle fourchette de prix convient à votre prochain achat. Cette approche offre une certaine tranquillité d’esprit.

Le principal enjeu est alors le facteur temps. Une fois la vente conclue et la date de clôture fixée, il faut trouver votre prochaine propriété dans un délai donné. Certains acheteurs mettent cette période à profit en surveillant attentivement le marché et en attendant que les conditions deviennent plus favorables avant de s’engager. Cette stratégie peut être tout à fait pertinente, mais elle exige de la discipline et de la souplesse, ainsi qu’un plan de logement temporaire si les dates de clôture de la vente de votre propriété actuelle et de l’achat de la nouvelle ne coïncident pas.

Pour approfondir cette question, RBC propose un article consacré aux avantages et aux inconvénients de l’achat avant la vente ou de la vente avant l’achat.

L’incidence des conditions du marché sur votre décision

Il vaut la peine de tenir compte du marché dans lequel vous vous apprêtez à acheter et à vendre, puisqu’il peut faire pencher la balance d’un côté comme de l’autre.

Dans un marché favorable aux vendeurs, la demande est supérieure à l’offre. Les acheteurs se font concurrence, les propriétés se vendent rapidement et les vendeurs sont en position de force. Si vous vendez dans ce contexte, les conditions pourraient vous être favorables. Mais n’oubliez pas que vous achetez aussi dans ce même marché. Les conditions qui vous avantagent d’un côté de l’opération peuvent jouer contre vous de l’autre.

Dans un marché favorable aux acheteurs, la dynamique s’inverse. L’offre de propriétés est supérieure au nombre d’acheteurs actifs, ce qui vous donne davantage de marge de négociation à l’achat, mais peut aussi entraîner un délai de vente plus long ou un prix de vente inférieur.

Aucun de ces marchés n’est intrinsèquement plus avantageux pour un propriétaire qui souhaite changer de propriété. L’important est d’avoir une stratégie qui tient compte des conditions du marché et d’évaluer les deux scénarios avant de prendre une décision.

Votre prêt hypothécaire actuel : le transférer ou y mettre fin ?

Le transfert ou la résiliation d’un prêt hypothécaire est souvent l’un des aspects les moins bien compris lorsqu’on achète une nouvelle propriété. Voici quelques-unes des idées reçues les plus courantes, afin que vous sachiez exactement à quoi vous en tenir et que vous puissiez éviter des coûts imprévus.

Qu’est-ce que la transportabilité d’un prêt hypothécaire et comment fonctionne-t-elle ?

La transportabilité d’un prêt hypothécaire consiste à conserver votre prêt actuel, y compris son taux d’intérêt, ses modalités et ses conditions, pour votre nouvelle propriété. Autrement dit, vous « transportez » votre prêt d’une propriété à l’autre, à condition d’acheter une nouvelle propriété au moment où vous vendez votre propriété actuelle.

À RBC, la transportabilité d’un prêt hypothécaire exige la vente de votre propriété actuelle et le transport du solde du prêt vers une nouvelle propriété ou vers une propriété que vous possédez déjà sans hypothèque. Si vous bénéficiez d’un taux avantageux, cette option peut vous permettre de réaliser des économies appréciables sur les intérêts et les frais. Plus il reste de temps à votre terme, plus ces économies peuvent être importantes.

Quand il peut être avantageux de mettre fin à son prêt hypothécaire

Mettre fin à son prêt hypothécaire consiste à résilier le contrat avant la fin du terme afin de le renégocier, de le refinancer, ou de changer de prêteur. Le plus souvent, cette démarche vise à profiter d’un taux d’intérêt plus bas. Toutefois, elle entraîne habituellement une pénalité pour remboursement anticipé qui correspond généralement au différentiel entre le taux du prêt actuel et celui d’un nouveau prêt hypothécaire.

Il peut être financièrement avantageux de mettre fin à son prêt lorsque les taux en vigueur ont considérablement diminué ou lorsque vous devez emprunter un montant beaucoup plus élevé. Dans ces situations, il peut être plus avantageux à long terme de combiner les taux ou d’acquitter la pénalité pour mettre fin au prêt avant son échéance afin de réduire les intérêts à payer.

Le crédit-relais : une solution pour vous donner une marge de manœuvre

Le crédit-relais est une solution que de nombreux propriétaires connaissent peu, mais qui peut faire toute la différence entre une transition immobilière stressante et une transition sans heurts.

Qu’est-ce que le crédit-relais ?

Comme son nom l’indique, le crédit-relais est un prêt à court terme qui permet de couvrir le décalage financier entre l’achat d’une nouvelle propriété et la vente de la propriété actuelle. Voici comment cela fonctionne généralement :

• Le décalage : vous devez prendre possession de votre nouvelle propriété le 1er août, mais la vente de votre propriété actuelle ne sera conclue que le 30 septembre.

• Le crédit-relais : votre prêteur vous accorde un prêt à court terme pour couvrir la mise de fonds de votre nouvelle propriété à la clôture, le 1er août.

• Le remboursement : le 30 septembre, lorsque la vente de votre propriété actuelle est conclue, vous utilisez le produit de la vente pour rembourser intégralement le crédit-relais.

Dans quels cas le crédit-relais peut-il être utilisé ?

Une condition importante à connaître : le crédit-relais exige une entente de vente ferme pour votre propriété actuelle. Tant que votre propriété n’est pas vendue, vous ne pourrez pas avoir recours au crédit-relais. Sans vente confirmée, le prêteur s’expose au risque lié à la détention de simultanée de deux prêts hypothécaires, un risque qu’il n’acceptera généralement pas.

Obtenir une nouvelle préapprobation : est-ce différent ?

Vous l’avez déjà fait, ce qui constitue un réel avantage. Votre situation financière a toutefois probablement évolué depuis votre premier achat. Pour une nouvelle préapprobation hypothécaire, les prêteurs doivent donc avoir une vue d’ensemble de votre situation actuelle. À RBC, cela signifie généralement examiner votre revenu, la stabilité de votre emploi, votre prêt hypothécaire actuel et vos frais de logement, ainsi que vos ratios d’endettement brut (REB) et d’endettement total (RET). RBC tiendra également compte de vos projets pour votre propriété actuelle, selon que vous prévoyez la vendre ou la conserver comme propriété locative.

Cette dernière question revient souvent dans mes échanges avec les clients. Si vous prévoyez conserver votre propriété actuelle pour la louer plutôt que la vendre, la façon dont les prêteurs tiennent compte des revenus locatifs peut être plus nuancée qu’on pourrait le croire. Ces revenus ne sont pas simplement ajoutés à votre revenu brut. À RBC, une évaluation du marché du loyer est généralement effectuée, puis un pourcentage du revenu locatif projeté est pris en compte dans les calculs. Il s’agit d’une mesure de gestion du risque plutôt que d’un ajout direct au revenu.

Par la suite, un conseiller en prêts hypothécaires peut établir un dossier qui tient compte de l’ensemble de votre situation. Chacune est différente, mais le point de départ demeure toujours le revenu locatif brut établi au moyen d’une évaluation de la valeur locative de la propriété.

Un conseiller en prêts hypothécaires RBC pourra vous guider dans l’évaluation de votre dossier. Lorsque vous serez prêt à passer à l’étape suivante, vous pourrez obtenir, rapidement et simplement, une préapprobation hypothécaire RBC en ligne.

Le coût réel de l’achat d’une prochaine propriété : les coûts qu’on oublie facilement

Même avec l’expérience d’un premier achat immobilier, on peut facilement oublier certains coûts. Avant la clôture, surtout si votre nouvelle propriété se trouve dans une autre ville ou se situe dans une fourchette de prix plus élevée, assurez-vous d’avoir prévu les frais suivants.

Droits de mutation immobilière : pourquoi la facture peut être plus élevée

Si votre prochaine propriété coûte beaucoup plus cher que la précédente, les droits de mutation immobilière pourraient eux aussi être considérablement plus élevés. À Toronto, les acheteurs doivent acquitter à la fois des droits de mutation immobilière provinciaux et municipaux, souvent appelés la « double imposition ». Et les acheteurs d’une propriété subséquente ne sont généralement pas admissibles aux remboursements offerts aux acheteurs d’une première propriété. Il faut donc prévoir la totalité des droits à payer.

Les règles applicables aux droits de mutation immobilière varient d’une province à l’autre. En Alberta et en Saskatchewan, par exemple, il n’existe pas de régime traditionnel de droits de mutation immobilière. Il est donc préférable de se renseigner à l’avance sur les règles applicables dans votre province ou de consulter votre conseiller en prêts hypothécaires.

Autres frais de clôture à prévoir

Au-delà des droits de mutation immobilière, d’autres frais sont à prévoir. Il est généralement recommandé de réserver environ 3 % du prix d’achat de la propriété pour couvrir les frais de clôture, sans compter la mise de fonds ni l’assurance prêt hypothécaire.

• Frais juridiques : honoraires de l’avocat et débours, notamment pour les recherches de titres et les documents nécessaires à la clôture.

• Assurance titre : frais uniques couvrant notamment la fraude immobilière, les litiges relatifs à la propriété et les vices cachés liés au titre.

• Inspection de la propriété : les coûts varient selon la taille, l’âge et l’emplacement de la propriété.

• Frais de déménagement : une dépense incontournable à prévoir.

• Redressements à la clôture : par exemple, le remboursement au vendeur des taxes foncières ou des frais de copropriété qu’il aurait payés à l’avance pour une période suivant la date de clôture.

Prêt à concrétiser votre prochain projet immobilier ?

L’expérience acquise lors d’un premier achat immobilier constitue un véritable atout. Les renseignements présentés ici visent à vous aider à vous appuyer sur cette expérience et à mieux vous préparer à la prochaine étape. Mon objectif est que vous repartiez avec une vision claire des éléments à considérer et que vous soyez bien préparé pour la suite.

Si vous avez encore des questions ou souhaitez discuter de votre situation particulière, je serais heureux de vous accompagner. Prenez rendez-vous avec moi ou communiquez avec un conseiller en prêts hypothécaires RBC près de chez vous. Planifions ensemble la prochaine étape de votre projet immobilier.